Examensrepetitorium Jura: BGB Sachenrecht: Immobiliarsachenrecht: Vormerkung

Die Vormerkung ist in den §§ 883 – 888 BGB geregelt.

Zusammenfassung

1. Zweck:
   • Sicherung schuldrechtlicher (obligatorischer) Ansprüche

   ↳ Sicherungsrecht für schuldrechtliche Ansprüche auf Rechte an Grundstücken. Die Rechtsnatur der Vormerkung ist streitig. (nach hM wohl Sicherungsrecht „sui generis“)

2. strenge Akzessorietät (auf Grund der Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs)
3. Wirkungen:
   1. Rangwahrungswirkung (§ 883 III BGB)
   2. Sicherungswirkung (nur relativ) (§§ 883 II 1, 888 BGB)
   3. Vollwirkung (vgl. § 883 II 2 iVm. §§ 103, 106 InsO, 44, 52, 92 ZVG)
4. Voraussetzung der Eintragung:
   1. Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird (§ 885 I 1 2. Alt. BGB) oder
   2. einstweilige Verfügung (§ 885 I 1 1. Alt. BGB)
5. Durchsetzung:

   durch Zustimmung zur Eintragung oder Löschung → Anspruch aus § 888 BGB:

   Unwirksamkeit der Verfügung gemäß § 883 II BGB:

   1. Vereitelung oder
   2. Beeinträchtigung des Anspruchs durch eine Verfügung

6. Streite um:
   1. die Rechtsnatur
   2. den Schutz vor Vermietungen (und Verpachtungen)
   3. die Grundlage des gutgläubigen Ersterwerbs
      (Dass es einen gutgläubigen Ersterwerb gibt, scheint unbestritten.)
   4. den gutgläubigen Zweiterwerb
   5. Ausgleichsansprüche gemäß §§ 987 ff. analog zwischen Vormerkungsinhaber und Dritterwerber

Zweck

Gemäß § 883 I 1 ist ihr Zweck die Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts. Das ist zunächst schwer verständlich. Gehen wir etappenweise vor:

• Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück:
  • Damit ist beispielsweise der Anspruch auf Übereignung des Grundstückes gemeint, der sich aus einem Kaufvertrag ergibt. Das in Frage stehende Recht ist das Recht am Eigentum des Grundstücks – der Verkäufer hat sich nämlich dazu verpflichtet, sein Eigentum am Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Somit hat dieser ein Recht auf das Eigentum.
• Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung an einem das Grundstück belastenden Recht:
  • Hier kommen alle Grundpfandrechte in Betracht. Grundpfandrechte sichern grundsätzlich eine Forderung und lassen einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung entstehen (vgl. § 1147). Dadurch kann der Forderungsgläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben und sich aus dem Erlös befriedigen. Die Wertigkeit eines Grundstücks sinkt also mit der Bestellung eines Grundpfandrechtes, weshalb das Grundstück belastet wird.
• Anspruch auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts:
  • „solchen Rechts“ bezieht sich auf die belastenden Rechte. Also ist diese Variante einschlägig, wenn jemand einen Anspruch auf die Änderung des Inhalt eines Grundpfandrechts (vgl. §§ 1198, 1203) oder dessen Rang hat.

Diese Ansprüche, die gesichert werden sollen, ergeben sich aus schuldrechtlichen Verträgen (Verpflichtungsgeschäfte, obligatorische Ansprüche). Dabei dürfen wir jedoch nicht vergessen, dass die Vormerkung selbst zwar dinglichen Charakter besitzt. Der schuldrechtliche Anspruch aber weiterhin schuldrechtlich bleibt. Auch wird etwa die Übertragung des Eigentums durch die Vormerkung nicht vorweggenommen. Der Anspruch auf Übereignung wird nur gesichert. Die Vormerkung ist also ein Sicherungsrecht dinglicher Art für schuldrechtliche Ansprüche auf Rechte an Grundstücken. Die Vormerkung darf auch eingetragen werden zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs (§ 883 I 2). Dafür muss jedoch eine sichere Rechtsgrundlage vorhanden sein (sog. Rechtsbodenlehre).

Akzessorietät

Aus dem Zweck der Vormerkung (Sicherung eines Anspruchs) folgt, dass die Vormerkung akzessorisch ist. Das heißt: Die Vormerkung existiert nicht ohne Anspruch. Sobald der Anspruch untergeht oder sich erledigt hat, verliert die Vormerkung ihre Wirkung. Wenn dem Anspruch eine Einrede entgegensteht, die den Gläubiger dauerhaft daran hindert, den Anspruch geltend zu machen, kann derjenige dessen Recht von der Vormerkung betroffen ist, vom Gläubiger die Beseitigung der Vormerkung verlangen (§ 886). Auch erlischt die Wirkung der Vormerkung, wenn gemäß § 887 ein Aufgebotsverfahren stattfindet und das Abschlussurteil erlassen wird.

Wirkungen

Wir haben gerade gesagt, die Vormerkung sei akzessorisch und verlöre ihre Wirkung mit dem Untergang oder der Erledigung des Anspruchs. Aber welche Wirkungen hat die Vormerkung? Zum einen bewahrt die Vormerkung gemäß § 883 III ihren Rang für das Vollrecht. Wird das Vollrecht also eingetragen, nimmt es genau den Rang an, den die Vormerkung inne hatte. Dies ist wichtig für die Befriedigung aus den Grundpfandrechten. Somit hat die Vormerkung eine Rangwahrungswirkung (Platzhalterfunktion). Zum anderen ergibt ihr Zweck eine Wirkung: die Sicherungswirkung. Dies ist aber ein bisschen mit Vorsicht zu genießen. – Genau wie der schuldrechtliche Anspruch wirkt die Vormerkung nur relativ. Dies lässt sich aus § 883 II 1 schließen. Dort wird bestimmt, dass eine Verfügung über das Grundstück oder das Recht insoweit unwirksam ist, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, wenn sie nach der Eintragung der Vormerkung vorgenommen wird. Den Anspruch vereiteln würde die Übertragung des Eigentums am Grundstück. Für den Vormerkungsinhaber ist diese Verfügung unwirksam, für alle anderen ist sie wirksam. Daraus folgt, dass für den Vormerkungsinhaber immer noch der Schuldner als Berechtigter gilt und sich dieser nicht auf subjektive Unmöglichkeit gemäß § 275 I berufen kann.

Den Anspruch auf Übertragung des Eigentums beeinträchtigen würde etwa die Belastung des Grundstückes mit einer Hypothek. Das Grundstück wäre nicht mehr so viel „wert“. Würde das Eigentum am Grundstück dann auf den Vormerkungsinhaber übertragen, würde die Hypothek deshalb nicht wirksam sein – der Hypothekar könnte sich nicht aus der Hypothek befriedigen. Gemäß § 883 II 2 gilt dies auch für Verfügungen durch Zwangsvollstreckung, Arrestvollziehung oder den Insolvenzverwalter. Damit ist sie dort bereits dem dinglichen Recht gleichgestellt, weshalb man von Vollwirkung sprechen kann. Streitig ist indessen, ob ein nach Eintragung der Vormerkung geschlossener Miet- oder Pachtvertrag den Anspruch des Vormerkungsinhabers beeinträchtigt oder nicht.

Voraussetzung für die Eintragung

Voraussetzung für die Eintragung der Vormerkung ist gemäß § 885 I eine einstweilige Verfügung oder die Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen wird. Die Eintragung wirkt dabei konstitutiv. (Erst dadurch wird der Anspruch gesichert.) Hingegen entsteht ein Anspruch auf Vormerkung mit dem wirksamen Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages. Dies lässt sich aus § 885 I 2 schließen, der darlegt, dass für die einstweilige Verfügung zwar der zu sichernde Anspruch, nicht jedoch die Gefährdung des Anspruchs glaubhaft gemacht werden muss. Für die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch gilt der sog. „grundbuchrechtliche Dreiklang“, §§ 13, 19, 39 GBO (bzw. zusätzlich § 38 GBO, da eine Vormerkung auch von Amts wegen eingetragen werden kann, § 18 II GBO).

Durchsetzung des Schutzes

Geschützt wird der Vormerkungsinhaber durch § 888. Ist eine Verfügung unwirksam (vgl. § 883 II), kann der Vormerkungsinhaber von dem Erwerber die Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.

Beispielsfall

Beispiel: