Geldanlage: Anlagearten: Immobilien

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Eine weitere sehr bekannte Form der Geldanlage ist die Immobilie (Haus- und Grundbesitz). Ohne hierbei bereits auf die unterschiedlichen Formen der Immobilienanlage einzugehen, kann festgehalten werden, dass diese Form der Geldanlage sowohl eine der krisensichersten Formen als auch eine der spekulativsten Formen sein kann.

Grundsätzlich stehen bei Immobilien einige Hauptpunkte im Vordergrund, die sich radikal auf die zu erwartende Rendite auswirken.

Vermietung oder Eigennutzung

Unterschieden werden muss zwischen dem Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung und dem zur Vermietung. Kaufen Sie ein Einfamilienhaus, um dieses selber zu beziehen, werden Sie außer den gesparten Mietzahlungen keinerlei finanzielles "Plus" zu verbuchen haben. Ein "Plus" an Lebensqualität und Sicherheit kann diesen Faktor natürlich aufwiegen. Dieser wirkt sich jedoch auf die Immobilie als Geldanlage nicht aus, auch wenn er ausschlaggebend sein kann, eine Immobilie zu kaufen. Schließlich sollten nicht nur finanzielle Gründe das Leben bestimmen. Aus finazieller Sicht wird eine vermietet Immobilie jedoch größere Gewinne abwerfen, und die Hypothek wird sich einfacher zurückzahlen lassen. Hier ist jedoch immer zu berücksichtigen, wie hoch die Chancen einer erneuten Vermietung sind, falls ein Mieter den Vertrag kündigt. Immer wieder werden vermeintliche Wohn- und Geschäftshäuser angeboten, bei denen die Mietverträge kurz davor sind auszulaufen und eine erneute Vermietung auf Grund einer veränderten Lage oder auf Grund des anstehenden Sanierungsbedarfs schwer bis unmöglich sein dürfte. Sie sollten sich also vor dem Immobilienkauf gründlich über Haus und Umgebung informieren, damit die Einnahmen des Hauses auch konstant bleiben.

Privat- oder Gewerbeimmobilien

Es ist ein Unterschied, ob Sie Land verpachten, ein Mehrfamilienhaus vermieten oder ein Büro- und Geschäftshaus vermieten. Alle drei Formen haben unterschiedliche Ansprüche an Ihre Umgebung, und alle drei Formen lassen unterschiedlich hohe Mieten und somit Einnahmen zu. Ebenfalls muss je nach Art der Immobilie mehr oder weniger saniert werden. Ein Einfamilienhaus hat z.B. geringere Ansprüche an die Versorgung mit Elektrizität und Kommunikationseinrichtungen als ein Gebäude, das von einer Firma der Informatikbranche bezogen wird. Die Immobilienart hat also zum Einen direkten Einfluß auf den Wert Ihrer Geldanlage und zum anderen Einfluß auf die Möglichkeit, mit dieser Immobilie Einnahmen zu erwirtschaften.

Lage der Immobilie

Ebenfalls wird die Lage Ihrer Immobilie erheblich über den Wert mitentscheiden. Eine Wohnhaus am Waldrand der Stadt hat einen höheren Wert als ein Wohnhaus, das neben der städtischen Kläranlage steht. Diese Faktoren sind jedoch meist zum Kauf schon bekannt und können somit beim Kauf berücksichtig werden. Anders sieht es bei Veränderungen aus. Wie Sie unter dem Punkt der Finanzierung gesehen haben, dauert es eine Weile, bis eine Immobilie abbezahlt ist. In dieser Zeit können die unterschiedlichsten Faktoren die Lage und somit den Wert der Immobilie beeinflussen. Vielleicht siedelt sich in der Nähe ein großes Industrieunternehmen an, dessen Schwerlastverkehr über Ihre Straße geleitet wird, oder eine Autobahn oder eine Eisenbahntrasse werden in der Nähe gebaut. Der hiermit verbundene Lärm würde den Wert eines Wohnhauses vermutlich negativ beeinflussen. Ein Bürogebäude wiederum würde vielleicht durch die Verbesserung der Infrastruktur an Wert gewinnen. Ebenso könnte ein Naherholungsgebiet in der Nähe entstehen, das den Wert eines Wohnhauses wiederum steigern würde. Sie sehen also, viele Faktoren entscheiden mit über den späteren Wert Ihre Immobilie, womit aus einem unscheinbaren Häuschen eine wahre Goldgrube oder auch eine Schrottimmobilie werden könnte.

Finanzierung

Sehr starken Einfluss auf die finanzielle Situation werden immer die Anschaffungs-, Sanierungs- und Finanzierungskosten haben. Nach Kauf, Sanierung und Finanzierung der Immobilie haben Sie im Normalfall Verluste gemacht. Diese werden zum Teil vom Immobilienwert reduziert. Jedoch werden Sie gerade im Falle einer Finanzierung draufzahlen, da Sie noch die Zinsen einberechnen müssen, die Sie über die Jahre hinweg an Ihre Bank bezahlen müssen. Hinzu kommen noch Kosten für Markler und Notar sowie die Grunderwerbssteuer. Die folgende kleine Beispielrechnung soll das Ganze ein wenig verdeutlichen.

Ihre Immobilie hat mit Grundstück einen Wert von 200.000,- €. Sie haben ein Startkapital von 100.000,- € und müssen noch für 50.000,- € Sanierungsarbeiten an dem Haus vornehmen. Des Weiteren richten sich die Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer nach dem Grundstückswert. So fallen für den Makler ca. 3,4 %, für den Notar kanpp 1,5% und für die Grunderwerbssteuer 3,5% an. Ihre aufgenommene Hypothek konnten Sie zu einem Darlehenszins von 4 % abschließen, und eine monatliche Zahlung von 1000,- € wurde vereinbart.

Kaufpreis	200.000,- €
Maklerkosten:	6.800,- €
Notarkosten:	3.000,- €
Grunderwerbssteuer:	7.000,- €
Sanierungskosten:	50.000,- €
Gesamtkosten:	266.800,- €
Eigenkapital:	-100.000,- €
nötiges Darlehen:	166.800,-€

Allein unter diesen Bedingungen würden Sie ein wenig länger als 20 Jahre benötigen, um die Immobilie abzubezahlen, und haben etwa 334.085,- € aufgewendet, um die Immobilie zu kaufen. Sie hätten in den 20 Jahren also erst einmal 134.000,- € mehr aufgewendet, als die Immobilie wert war. Die durch Einnahmen und eine Wertsteigerung der Immobilie oder des Grundtückes zusätzlich gedeckt werden müssten.

Laufende Kosten

Jede Immobilie wird Sie jährlich weiteres Geld kosten. Ist die Immobilie komplett vermietet, können Sie die laufenden Kosten teilweise über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Handelt es sich um ein Eigenheim, werden Sie auch diese Kosten jährlich selbst tragen müssen. Die Höhe dieser Kosten wird vom Zustand des Hauses mitbestimmt. Handelt es sich um ein hochmodernes Energiesparhaus oder um einen Altbau ohne Wärmeisolierung, der mit veralteten Heizanlage beheizt wird? Es werden jedoch auch regelmäßig Kosten anfallen, die Sie immer selbst zahlen müssen. Dies können zum Beispiel Reparaturkosten an Dach und Fassade sein. Diese Kosten werden sich durch ein Haus, das zusätzliche Einnahmen erzielt, leichter finanzieren lassen als bei einem Einfamilienhaus, dessen Abbezahlung das monatliche Einkommen bis an die Grenze belastet.

Chancen

Nach all diesen Punkten stellt sich die Frage, wieso Immobilien einen so hohen Stellenwert als Geldanlage haben, wo doch viele Unwägbarkeiten und Risiken mit ihnen verbunden sein können. Nun, die Begründung ist recht einfach. Der erste Grund ist der, dass Wohn- und Geschäftsräume zur Grundversorgung gehören. Jeder Mensch möchte ein Dach über den Kopf, und fast jedes Geschäft benötigt einen Raum, von dem aus es sein Gewerbe betreiben kann. Somit wird eine solide, vermietete Immobilie auch in Wirtschaftskrisen noch Geld einbringen oder sich zumindest kostendeckend tragen. Aber auch eine selbst genutzte Immobilie, so sie denn abbezahlt ist, wird in Wirtschaftkrisen und im Alter dafür sorgen, dass das monatliche Einkommen länger reicht, da die Mietzahlungen an den Vermieter entfallen. Immobilien haben also im Vergleich zu anderen Geldanlagen eine höhere Sicherheit bei Wirtschaftskrisen zu bieten, vor allem wenn es bei diesen zu einer starken Inflation kommen sollte, die den Geldwert verfallen lässt.

Fazit

Immobilien können sowohl hochspekulative Anlageobjekte sein als auch sehr konservative Geldanlagen, die sich als Fels in der Brandung herausstellen, wenn es zu einer schweren Wirtschaftkrise kommt. Die Bewertung muss jedoch für jede einzelne Immobilie an Hand der oben aufgeführten Punkte vorgenommen werden, damit man nicht hinterher eine Immobilie gekauft hat, deren Wert nur ein Bruchteil dessen beträgt, was man für sie bezahlt hat.