Stufen und Verfahren der Kostenermittlung

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Dieses Buch steht im Regal Architektur und Bauingenieurwesen.

90% fertig „Stufen und Verfahren der Kostenermittlung“ ist nach Einschätzung seiner Autoren zu 90% fertig Zusammenfassung des Projekts

  • Zielgruppe: Studenten der Architektur und alle Interessierten
  • Lernziele: Nach Lesen des Buches sollte jeder in der Lage sein, seine eigene kleine Kostenermittlung durchzuführen.
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Kosten[Bearbeiten]

Zunächst soll an dieser Stelle die begriffliche Abgrenzung zwischen Kosten und Preisen erfolgen.


„Unter Preisen versteht man in der Betriebswirtschaftslehre eine ‘geldmäßige Gegenleistung für die Einheit oder Mehrheit angestrebter, angebotener oder erhaltener Leistungen, wobei diese Dienst- oder Werkleistungen auch in Form von Sach- oder immateriellen Gütern auftreten können‘. Wirtschaftliches Handeln wird immer durch das Ziel bestimmt, Gewinn zu erzielen. Dementsprechend beinhalten Preise immer einen Teil Kosten, die bei der Erbringung von Leistungen anfallen, zuzüglich eines Gewinnanteils.“[1]


Die DIN 276 definiert Kosten im Bauwesen als „Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind“.[2] Für den Bauherren sind das in der betriebswirtschaftlichen Terminologie aber (Bau-) Ausgaben. Die Betriebswirtschaftslehre versteht unter Ausgaben „jeden Geschäftsvorfall, der eine Verminderung des Geldvermögens hervorruft“, also Auszahlungen, Schuldenzugänge und Forderungsabgänge. Im Sinne der DIN 276 wird im Bauwesen aber fast immer der Kostenbegriff verwendet, also Kosten als Aufwendungen, die auf der Bauherrenseite anfallen, um das Bauprojekt zu realisieren. Wenn im Nachfolgenden von Kosten die Rede ist, so wird daher immer von der Betrachtung aus Sicht des Bauherren ausgegangen.

Kosten im Hochbau[Bearbeiten]

Wie bereits im vorangegangenen Abschnitt genannt, definiert die DIN 276 die Kosten im Hochbau als „Aufwendungen für Güter, Leistungen, Steuern und Abgaben, die für die Vorbereitung, Planung und Ausführung von Bauprojekten erforderlich sind.“


Die Gesamtkosten eines Bauwerks müssen in systematischer Form dargestellt werden. Dabei unterscheidet die DIN 276 zwei grundsätzlich verschiedene Herangehensweisen:


• die Darstellung nach Kostengliederung mit Kostengruppen

• die Darstellung nach Vergabeeinheiten


Die Gesamtkosten sind zumindest in der ersten Stufe der Kostenermittlung nach der Kostengliederung gemäß DIN 276 aufzubauen. Sie besteht aus Kostengruppen, in denen zusammen-gehörige Einzelkosten zusammengefasst werden. Die Kostengliederung nach DIN 276 schlüsselt sich in 3 hierarchische Ebenen auf. Die erste Ebene wird in 7 Kostengruppen unterteilt.


100 Grundstück

200 Herrichten und Erschließen

300 Bauwerk – Baukonstruktionen

400 Bauwerk – technische Anlagen

500 Außenanlagen

600 Ausstattung und Kunstwerke

700 Baunebenkosten


Jede Ebene wird hierarchisch weiter aufgegliedert, zum Beispiel die Kostengruppe 300 in:


310 Baugrube
320 Gründung
330 Außenwände
340 Innenwände
350 Decken
360 Dächer
370 Baukonstruktive Einbauten
390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen


Für die genauere Kostenermittlung werden Kosten in die 2. Ebene, noch genauer in die 3. Ebene aufgeschlüsselt.
(Auszug 360er Kosten):


360 Dächer
361 Dachkonstruktionen
362 Dachfenster, Dachöffnungen
363 Dachbeläge
364 Dachbekleidungen
369 Dächer, sonstiges


Stufen der Kostenermittlung[Bearbeiten]


Abb. 1: Kostenermittlung im Planungsverlauf und im Leistungsbild der HOAI

Laut DIN 276 dienen Kostenermittlungen „als Grundlagen für Finanzierungsüberlegungen und Kostenvorgaben, für Maßnahmen der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum Nachweis der entstandenen Kosten.“ Entsprechend dem Planungsfortschritt werden die folgenden Stufen der Kostenermittlung unterschieden (siehe Abbildung 1):


• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Kostenanschlag
• Kostenfeststellung


Die Kostenermittlung gliedert sich in 4 Arbeitsschritte:


1. Beschreibung der Baumaßnahme:
Zunächst müssen die Baumaßnahme und die Bezugsgrößen, die der Kostenermittlung zugrunde gelegt werden sollen, in einem dem jeweiligen Planungsstand entsprechenden Detaillierungsgrad beschrieben und festgelegt werden. Dabei geht es um eine so ausreichende Beschreibung, dass eine Zuordnung von Kostenkennwerten vergleichbarer Bauwerke möglich ist.


2. Mengenermittlung:
Im Zuge der Mengenermittlung sind die Mengen der zugrunde gelegten Bezugsgrößen zu ermitteln. Die dabei anzuwendenden Messvorschriften sind in der DIN 277 Teil 3 niedergelegt.


3. Kennwertermittlung:
Dabei geht es darum, die Kennwerte (bzw. Preise je Einheit) der einzelnen Bezugsgrößen zu bestimmen.


4. Ermittlung der Kosten der Einzelansätze und der Gesamtkosten:
Hierbei sind die Kosten der Einzelansätze als Produkt aus Menge und hochgerechnetem Kennwert zu ermitteln und zu den Gesamtkosten des Objektes aufzuaddieren.


Abb. 2: Berechnungseinheiten im Planungsprozess

Kostenermittlungsstufen unterscheiden sich im Wesentlichen durch die zugrunde gelegte Kostengliederung, ihren Differenzierungsgrad (d.h. die Gliederungstiefe) und die gewählten Bezugsmengen bzw. die darauf abgestimmten Kostenkennwerte.


Die DIN 276 liefert detaillierte Vorgaben zum Aufbau der einzelnen Kostenermittlungen. Ziel ist es, eine hinreichende bzw. den Bedürfnissen der Projektbeteiligten gerecht werdende Nachvollziehbarkeit, Prüfbarkeit und Vergleichbarkeit der Kostenermittlungen zu garantieren. Anhand der Abbildung 2 kann abgelesen werden, wann im Planungsprozess mit welchen Bezugsgrößen umgegangen werden muss.


Erfüllt man die Anforderungen der DIN 276 an die Bearbeitungstiefe der Gliederungstiefe pflichtgemäß, so ergibt sich folgende Zuordnung:

Grundleistungen Besondere Leistungen
LPH 1 - Grundlagenermittlung: Kostenrahmen nach DIN 276
Nutzungsbezogene Verfahren

- Nutzungseinheiten

- Nutzfläche

- Kostenflächenarten

LPH 2 - Vorplanung: Kostenschätzung nach DIN 276
Bauwerksbezogene Verfahren

- Brutto-Grundfläche

- Brutto-Rauminhalt

- Kostengruppen

Bauelementverfahren

- Grobelemente

LPH 3 - Entwurfsplanung: Kostenberechnung nach DIN 276
Bauelementverfahren

- Grobelemente


Ausführungsorientierte Verfahren

- Leistungsbereiche

Bauelementverfahren

- Bauelemente

- Ausführungsarten


Ausführungsorientierte Verfahren

- Teilleistungen

- Leitpositionen

LPH 6 - Vorbereitung der Vergabe: Kostenanschlag nach DIN 276
Bauelementverfahren

- Bauelemente

- Ausführungsarten

- Leistungsbereichsanteile der Ausführungsarten


Ausführungsorientierte Verfahren

- Teilleistungen

- Leitpositionen

LPH 7 - Mitwirkung bei der Vergabe: Kostenanschlag nach DIN 276
Bauelementverfahren

- Bauelemente


Ausführungsorientierte Verfahren

- Teilleistungen

- Leitpositionen

Bauelementverfahren

- Ausführungsarten

- Leistungsbereichsanteile der Ausführungsarten

LPH 8 - Objektüberwachung: Kostenfeststellung nach DIN 276
Geprüfte Abrechnungsbeleg, z.B. Schlussrechnungen, Nachweise der Eigenleistungen etc.


Die DIN 276 fordert für einige Maßnahmen gesonderte Kostenaufstellungen. So werden die Kosten bei Umbauten ebenfalls nach einer Kostengliederung aufgestellt, jedoch zusätzlich in die Bereiche Abbruch, Instandsetzung und Neubau unterteilt, um die Kosteneinflüsse besser verstehen und steuern zu können. Auch wenn vorhandene Bauteile und Baustoffe wiederverwendet werden, ist dies gesondert in den betroffenen Kostengruppen auszuweisen.


Übernimmt der Bauherr Eigenleistungen, so sind diese entsprechend auszuweisen. Unabhängig von den durch die Eigenleistung verringerten Kosten sind dabei die Kosten anzusetzen, die auch für entsprechende Bauunternehmerleistungen aufzubringen wären.


Besteht ein Bauprojekt aus mehreren Abschnitten (z.B. funktional, zeitlich, räumlich oder wirtschaftlich), sind für jeden Abschnitt getrennte Kostenermittlungen zu erstellen. Dies hilft dem Bauherren, die Zuweisung von Finanzmitteln zeitlich zu planen. Eine nach überlappenden Kriterien gewünschte Kostengliederung (räumliche Gliederung, Eigentumsgliederung, Nutzungsgliederung) ist allerdings vertraglich zu vereinbaren.


Sofern Kosten durch außergewöhnliche Bedingungen des Standortes (z.B. Gelände, Baugrund, Umgebung), durch besondere Umstände des Bauprojektes oder durch Forderungen außerhalb der Zweckbestimmung des Bauwerkes verursacht werden, sind diese Kosten bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen.


In der DIN 276 ist nicht festgelegt, ob die Baukosten mit oder ohne Umsatzsteuer dargestellt werden sollen. Dies ergibt sich in der Regel aus dem steuerlichen bzw. betriebswirtschaftlichen Hintergrund des Auftraggebers. In jeden Fall ist jedoch klar auszuweisen, ob die Umsatzsteuer in den angegebenen Kosten enthalten ist.


Kostenrahmen[Bearbeiten]


Abb. 3: Sicherheiten von Kostenermittlungen (Kostenrahmen) und Zustandsbedingte Mehrunsicherheiten bei Bauerneuerungsmaßnahmen

„Der Kostenrahmen dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Bedarfsplanung sowie für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und zur Festlegung der Kostenvorgabe. Bei dem Kostenrahmen werden insbesondere folgende Informationen zugrunde gelegt:

• quantitative Bedarfsangaben, z. B. Raumprogramm mit Nutzeinheiten, Funktionselemente und deren Flächen
• qualitative Bedarfsangaben, z. B. bautechnische Anforderungen, Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards;
• gegebenenfalls auch Angaben zum Standort.

Im Kostenrahmen müssen innerhalb der Gesamtkosten mindestens die Bauwerkskosten gesondert ausgewiesen werden.“[3]


Eine detaillierte Strukturvorgabe für die Kostendokumentation lässt sich naturgemäß hieraus nicht entwickeln. Deshalb ist ein zwanghaftes Festhalten an der Gliederungssystematik der DIN 276 nicht erforderlich. Lediglich die Kosten des Bauwerkes müssen gesondert ausgewiesen werden. Dies entspricht auch der Praxis, wonach in den frühesten Planungsüberlegungen schon erste Kostenaussagen erforderlich sind, z.B. als Entscheidungshilfe, ob das Projekt überhaupt weiterverfolgt werden kann. Hier wäre dann zur Berechnung des Kostenrahmens der Vergleich mit schon gebauten und dokumentierten Projekten zulässig, indem die Kosten auf Kostenkennwerte umgerechnet und an das neue Projekt angepasst werden. Über den Zeit-punkt, in welcher Leistungsphase der Kostenrahmen erstellt werden muss, lässt sich die DIN 276 nicht aus.


Dies nimmt generell die HOAI [4] vor, die besagt, in welcher Leistungsphase welche Kostenermittlung vorzunehmen ist. Da aber die HOAI noch nicht auf die Novellierung der DIN 276 und die damit einhergehende Einführung des Kostenrahmens reagieren konnte, gibt es dazu heute noch keine Aussagen. Rechtlich ist die Anwendung damit (noch) nicht zwingend. Die Rechtssprechung ist sich aber derzeit noch nicht einig, ob die Pflicht zur Anwendung der neuen DIN 276 mit dem neuen Kostenrahmen über die allgemein anerkannten Regeln der Technik festgelegt werden kann. Wie dies auch rechtlich gesehen werden mag, es ist jedoch immer sinnvoll, den neuen Kostenrahmen zu berechnen.


Logischerweise kann der Kostenrahmen nur vor der Kostenschätzung erfolgen, und da diese unverrückbar mit der Leistungsphase „Vorplanung“ gekoppelt ist, kann er entweder in der LPH „Grundlagenermittlung“ oder „Vorplanung“ Anwendung finden. Die Formulierung „…und zur Festlegung der Kostenvorgabe“ [5] darf nicht überbewertet werden im Sinne einer Baukostengarantie o.ä. Dazu kann der Kostenrahmen aufgrund seiner planungszeitlich frühen Einordnung und Unschärfe nicht dienen. Er kann lediglich einen Kosten“rahmen“ (siehe Abbildung 3) abbilden, mehr nicht.


Bei einer überschlägigen, nur als vorläufig bezeichneten vorvertraglichen Kostenprognose (Kostenrahmen) kommt eine objektive Pflichtverletzung des Architekten nur im Falle einer besonders groben Fehleinschätzung in Betracht, die sicherlich deutlich über 30 % liegen muss, weil hier das eigentliche Planungskonzept noch nicht vorliegt, sondern nur allgemeine Wünsche und Erwartungen des Auftraggebers bestehen.[6]

Kostenschätzung[Bearbeiten]


Abb. 4: Sicherheiten von Kostenermittlungen (Kostenschätzung) und Zustandsbedingte Mehrunsicherheiten bei Bauerneuerungsmaßnahmen

„Die Kostenschätzung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung. In der Kostenschätzung werden insbesondere folgende Informationen zugrunde gelegt:

• Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen;
• Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN 277;
• erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammenhängen, Vorgängen und Bedingungen;
• Angaben zum Baugrundstück und zur Erschließung.

In der Kostenschätzung müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur 1. Ebene der Kostengliederung ermittelt werden."[7]


Die Kostenschätzung ist laut HOAI eine Grundleistung der Leistungsphase 2 „Vorplanung“. Eine Kostenschätzung, die zu spät erbracht wird, ist faktisch fehlerhaft, da sie dem Bauherren nicht rechtzeitig zur Entscheidung über den Fortgang des Projektes zur Verfügung stand. Die Gliederungstiefe der Kostenschätzung reicht mindestens bis zur Gliederungsebene 1 der DIN 276. Daraus ergibt sich eine Kostenschätzung mit maximal 7 Kostengruppen:

nach DIN 276
Gliederungsebene 1 Gliederungsebene 2 Gliederungsebene 3
Bsp.: Bruttorauminhalt [m³] Bsp.: Decken [m²] Bsp.: Deckenbeläge [m²]

Der Kostenschätzung nach DIN 276 misst die HOAI eine zentrale Bedeutung bei. Sie ist deshalb von so großer Bedeutung, weil sie die Aufraggeberentscheidung hinsichtlich Finanzierung und Umfang der Maßnahme maßgeblich mitbestimmt und weil sie Grundlage für alle weiteren Kostenermittlungsverfahren ist. In dieser Leistungsphase können noch ohne großen Schaden Änderungen in der Planung bezüglich des Umfangs der Objekte vorgenommen werden. Selbst der Entschluss des Bauauftraggebers, das Vorhaben hier zu stoppen, hat außer den Kosten für die Planungsleistungen keine weiteren finanziellen Konsequenzen.


Die DIN 276 fordert nunmehr explizit, die Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen nach DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ durchzuführen. Die korrekte Ermittlung dieser Bezugseinheiten und damit die Richtigkeit der Kostenschätzung kann jedoch nur überprüft werden, wenn sie nach einer allgemein eingeführten technischen Regel erfolgt – insbesondere im Hinblick auf den Einbezug, die Übermessung oder die geometrische Bewertung von Bauelementen des geplanten Objektes ergeben sich ansonsten erhebliche Auslegungsspielräume. Die DIN 277 liefert dagegen für die Raum- und Flächenermittlung ein hinreichendes und in der Praxis etabliertes Instrumentarium.


Die zwingende Anwendung der DIN 277 als Berechnungsmaßstab trägt somit unmittelbar zu einer Verbesserung der Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit der Kostenschätzung bei. Außerdem erleichtert sie dem Planer die Eigenkontrolle seiner Kostenermittlung.


Die HOAI überlässt dem Planer in diesen Leistungsphasen die Entscheidung, welche Methode zur Kostenschätzung er anwenden möchte. Die HOAI erwähnt in diesem Zusammenhang die Kostenschätzung nach Flächen- oder Rauminhalten oder die Kostenschätzung mittels Kostengruppen. Die Gliederungstiefe reicht bis zur 1. Gliederungsebene der DIN 276.


Bei der Kostenschätzung ist es im Allgemeinen üblich, die Kosten mit den sogenannten „Globalen Bezugsgrößen“ zu ermitteln. Der Rechengang ist zwar einfach, aber auch sehr ungenau, da die Kosteneinflüsse nicht berücksichtigt werden. Kosteneinflüsse sind z.B. besondere Nut-zungsanforderungen, Standortbedingungen, Geometrie des Gebäudes, gestalterische und konstruktive Besonderheiten. Mit fortschreitender Planung nehmen auch die verwertbaren Informationen für Kostenermittlungen zu; folgerichtig steigt auch der Differenzierungsgrad der Kostenermittlungsverfahren. In der Praxis ist aber festzustellen, dass in derselben Planungsphase Kostenermittlungsverfahren angewendet werden, die sich deutlich unterscheiden und sich nicht immer im Differenzierungsgrad am erreichten Planungsstand und den verfügbaren Informationen orientieren. Die Folge sind zwangsläufig unterschiedliche Ergebnisse hinsichtlich Genauigkeit und Kostensicherheit (siehe Abbildung 4).


Ist bei Bauerneuerungsmaßnahmen eine weitere zusätzliche Kostenermittlung nach Bauteilen oder Elementen notwendig, da die Genauigkeit einer raum- oder flächenbezogenen Berech-nung nicht ausreicht, so handelt es sich hierbei um eine „Besondere Leistung“. Diese Kostenermittlung kann dann bis in die Gliederungsebene 2, teilweise auch bis in die Gliederungsebene 3 reichen. Um diese Leistung honorarfähig zu machen, muss diese vor ihrer Durchführung in Auftrag gegeben werden.

Abb. 5: Die geforderten Genauigkeiten von Kostenschätzungen

Der Toleranzrahmen, der dem Architekten bei der Kostenschätzung von Neubauten zugebilligt wird, ist keine fest definierte Größe. Vielmehr richtet sich dieser Rahmen nach der derzeitigen Rechtssprechung. Der jeweils vorliegende Einzelfall nimmt Einfluss auf die Höhe des Toleranzrahmens, da sinnvollerweise der Bau eines Einfamilienhauses nicht mit einem Laborgebäude mit erhöhter Strahlenschutzanforderung gleichgesetzt werden kann. „Dieser Toleranzrahmen kann im Einzelfall bis +/- 40 % betragen. Andere Kommentarquellen sprechen einen Toleranzrahmen von +/- 30 % zu. Die alte Gebührenordnung für Architekten (GOA) sprach ebenfalls von +/- 30 %. Während das Landgericht Freiburg eine Überschreitung von 58 % noch als hinnehmbar ansah, erklärte das OLG eine Kostenüberschreitung von 59 % als zu hoch. Werner ist der Meinung, dass der Toleranzrahmen im Bereich der Kostenschätzung bei +/- 30 % anzusiedeln ist [8]. H.U. Ruf [9] beschreibt einen Toleranzrahmen von +/- 30 % ebenso als durchaus angemessen, wobei er sich auf die o.g. Zahlen stützt. Mit modernen, bereits bekannten Kostenermittlungsmethoden, die in aller Regel mit Hilfe von EDV angewendet werden, lassen sich durchaus Genauigkeiten von +/- 10-15 % erreichen (siehe Abbildung 5).“[10]


Kostenberechnung[Bearbeiten]


Abb. 6: Sicherheiten von Kostenermittlungen (Kostenberechnung) und Zustandsbedingte Mehrunsicherheiten bei Bauerneuerungsmaßnahmen

„Die Kostenberechnung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung. In der Kostenberechnung werden insbesondere folgende Informationen zugrunde gelegt:

• Planungsunterlagen, z. B. durchgearbeitete Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens), gegebenenfalls auch Detailpläne mehrfach wiederkehrender Raumgruppen;
• Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen;
• Erläuterungen, z. B. Beschreibung der Einzelheiten in der Systematik der Kostengliederung, die aus den Zeichnungen und den Berechnungsunterlagen nicht zu ersehen, aber für die Berechnung und die Beurteilung der Kosten von Bedeutung sind.

In der Kostenberechnung müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur 2. Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.“ [11]


Die Kostenberechnung ist laut HOAI eine Grundleistung der Leistungsphase 3 „Entwurfsplanung“ (siehe Abbildung 6). Sie ist u.a. Voraussetzung für die Entscheidung, ob für das Bauvorhaben, auf der Basis des vorliegenden Entwurfes, die Genehmigungsplanung erfolgen soll. Zugleich ist die Kostenberechnung Grundlage für die erforderliche Finanzierung.


Die verfügbaren Informationen aus der Planung erlauben eine wesentlich genauere Ermittlung der Kosten als bei der Kostenschätzung. Es kann deshalb vorausgesetzt werden, dass die ermittelten Kosten nicht mehr stark von den tatsächlichen Kosten abweichen. Die HOAI spricht bei der Kostenberechnung von einer verbindlichen Kostenermittlung im Gegensatz zur Kostenschätzung, da sie Entscheidungskriterium dafür ist, ob und wie gebaut werden soll. Sie ist gegenüber der Kostenschätzung verfeinert, und zwar mindestens bis in die Gliederungsebene 2 der Kostengruppe. Es wird im Einzelfall von der geforderten oder gebotenen Genauigkeit abhängen, in welchem Umfang auch die Verfeinerung vorgenommen werden muss. Die Anforderung an die Gliederungstiefe betrifft nicht nur die Kostengruppe 300 - die Kosten des Bauwerkes – sondern alle Kostengruppen.

nach DIN 276
Gliederungsebene 1 Gliederungsebene 2 Gliederungsebene 3
Bsp.: Bruttorauminhalt [m³] Bsp.: Decken [m²] Bsp.: Deckenbeläge [m²]

Eine Variante ist die Kostenberechnung durch Aufstellung von Ausführungsarten. Als Grundlage hierfür sind Gebäudeunterelemente heranzuziehen. Es handelt sich dabei um funktional und geometrisch abgrenzbare Teile eines Gebäudes. Sie fassen alle Leistungen und deren Kosten nach dem Kostenverursachungsprinzip zusammen. Unter dem Gebäudeunterelement Bodenbeläge werden z.B. alle Leistungen im Zusammenhang mit der Herstellung von Bodenbelägen des Bauwerkes zusammengefasst.


Werden die Kosten mit der Grobelementmethode errechnet, so handelt es sich bei der Zusammenstellung von Einzelleistungen zu einer baubaren Gesamtleistung um eine weitere Variante. Die Kostendaten von Elementen sind in aller Regel fiktiv. Sie entstehen durch Addition der zu erwartenden Kosten der Einzelleistungen.


Eine Kostenberechnung nach Bauelementen, Ausführungsarten, Teilleistungen oder Leitpositionen ist in jedem Fall eine „Besondere Leistung“. Nach HOAI muss auch diese Kostenberechnung gesondert in Auftrag gegeben werden, um sie honorarfähig werden zu lassen.

Abb. 7: Die geforderten Genauigkeiten von Kostenberechnungen


Dem Planer wird nach geltender Rechtssprechung derzeit ein Toleranzrahmen von 20-25 % Ungenauigkeit zugebilligt (siehe Abbildung 7). Ein Grenzwert, gemittelt aus Rechtssprechung und Kommentaren zur HOAI, wird mit +/- 20 % angegeben. Danach sind aber Genauigkeiten von +/- 9 % durchaus erreichbar. Werner[12] geht hier von einem Toleranzrahmen von +/- 20-25 % aus.[13]


Kostenanschlag[Bearbeiten]


Abb. 8: Sicherheiten von Kostenermittlungen (Kostenanschlag) und Zustandsbedingte Mehrunsicherheiten bei Bauerneuerungsmaßnahmen

„Der Kostenanschlag dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe. Im Kostenanschlag werden insbesondere folgende Informationen zugrunde gelegt:

• Planungsunterlagen, z. B. endgültige vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen;
• Berechnungen, z. B. für Standsicherheit, Wärmeschutz, technische Anlagen;
• Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen;
• Erläuterungen zur Bauausführung, z. B. Leistungsbeschreibungen;
• Zusammenstellungen von Angeboten, Aufträgen und bereits entstandenen Kosten (z.B. für das Grundstück, Baunebenkosten usw.).

Im Kostenanschlag müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur 3. Ebene der Kostengliederung ermittelt und nach den vorgesehenen Vergabeeinheiten geordnet werden. Der Kostenanschlag kann entsprechend dem Projektablauf in einem oder mehreren Schritten aufgestellt werden.“[14]

nach DIN 276
Gliederungsebene 1 Gliederungsebene 2 Gliederungsebene 3
Bsp.: Bruttorauminhalt [m³] Bsp.: Decken [m²] Bsp.: Deckenbeläge [m²]

Der Kostenanschlag ist laut HOAI eine Grundleistung der Leistungsphase 7 „Mitwirkung bei der Vergabe“ (siehe Abbildung 8). Seine Aufgabe ist die möglichst genaue Ermittlung der tatsächlich zu erwartenden Kosten. Die DIN 276 definiert den Kostenanschlag als „Zusammenstellung von Angeboten, Aufträgen und bereits entstandenen Kosten“. Das bedeutet, dass im Kostenanschlag keine geschätzten Kosten mehr enthalten sein dürfen.


In der Praxis werden Kostenanschläge auf der Grundlage der Leistungspositionen erstellt. Die DIN 276 schreibt eine Bearbeitungstiefe in mindestens der 3. Ebene der Kostengliederung vor, die aber durch den Ansatz der Leistungspositionen bei Weitem überschritten wird. Im Kostenanschlag werden somit in der Regel alle Leistungen in Leistungspositionen beschrieben und innerhalb der Kostengruppen, soweit wie möglich, in der Reihenfolge des Herstellungsvorganges geordnet. Dabei können die Bauleistungen nach Bauteilen bzw. Bauelementen oder nach Teilleistungen bzw. Leitpositionen gegliedert und zusammengefasst werden.


Der Kostenanschlag als Grundleistung in der Praxis sieht dabei aber meistens so aus:

nach DIN 276
Gliederungsebene 1 Gliederungsebene 2 Gliederungsebene 3 Leistungsposition
Bsp.: Bruttorauminhalt [m³] Bsp.: Decken [m²] Bsp.: Deckenbeläge [m²] Bsp.: Mineralische Dämmung, WLG 040, d=10 cm… [m²]

Der Kostenanschlag ist die letzte Entscheidungsmöglichkeit des Bauherren vor Beginn der Ausführungsarbeiten, das Bauwerk doch nicht bauen zu lassen. Weiterhin wird entschieden, wer die Zuschläge und damit die Bauaufträge für das jeweils günstigste der eingegangenen Angebote erteilt bekommt. Er dient während der Ausführungsphase als Grundlage für die Kostenkontrolle.


Dieser Kostenanschlag darf nicht mit dem fälschlich verwendeten Begriff „Kostenvoranschlag“ verwechselt werden, denn in der Praxis werden oft alle Kostenermittlungen einfach als „Kostenvoranschlag“ bezeichnet, ohne weiter zu differenzieren. Sind alle Auftragnehmerangebote eingegangen, werden die Angebote gewertet und mit den Angebotspreisen ein Kostenanschlag erstellt. Im Gegensatz zu den beiden vorangegangen Kostenermittlungen handelt es sich bei dem Kostenanschlag um die erste Kostenermittlung, die mit Marktpreisen gerechnet wird. Hier muss nicht mehr mit Daten aus der Literatur oder von Vergleichsobjekten gerechnet werden, sondern es gelten die bindenden Preise der anbietenden Unternehmer.


Da es für die vorangegangen Stufen der Kostenermittlung, Kostenrahmen, Kostenschätzung und Kostenberechnung, wenig Literatur und Vergleichsdaten gibt, kommt dem Kostenanschlag gerade im Altbau eine sehr starke Bedeutung zu. Sinn des Kostenanschlags ist es, vor Baubeginn (LPH 7) eine Kostenermittlung auf der Grundlage von „Angeboten, Aufträgen und bisher entstandenen Kosten“ zu ermitteln. Das bedeutet, dass alle Angebote vollständig vorliegen müssen und mit dem Bau noch nicht begonnen sein darf, denn nur so besteht die Möglichkeit zur Kostensteuerung und Korrektur.


Aber die Praxis sieht oft anders aus. Zuerst wird die Ausschreibung der Rohbauarbeiten erstellt, der Auftrag vergeben und mit dem Bau begonnen. Mit einem entsprechenden Vorlauf werden dann die weiteren Leistungsbereiche ausgeschrieben, beauftragt und ausgeführt. Dadurch wird der eigentliche Kostenanschlag nach DIN 276 unmöglich und jede Möglichkeit zur Kostensteuerung geht verloren, denn erst nach den letzten Gewerken kann festgestellt werden, ob die geplanten Baukosten überschritten werden. Eine Kostensteuerung greift dann nicht mehr, da die kostenintensivsten Leistungsbereiche vielleicht schon gebaut und irreversibel sind. Daher empfiehlt es sich gerade bei Bauerneuerungsmaßnahmen, den Kostenanschlag vor Baubeginn mit Angebots- und Auftragspreisen zu erstellen. Sollte dies aus externen Gründen (vom Auftraggeber vorgegebene Terminzwänge o.ä.) nicht möglich sein, müssen andere, zusätzliche Kostenermittlungen den Verlust an Kostensicherung kompensieren. Wurden die Werkplanung, die Leistungsverzeichnisse und die Mengenermittlungen sorgfältig erstellt, und sind keine unvorhergesehenen Änderungen in der Ausführung oder Massenände-rungen zu erwarten, wird der Kostenanschlag sehr genau die tatsächlich zu erwartenden Kosten vorhersagen können.


Hier fließen alle Kostenermittlungsverfahren, Kostenoptimierungs- und Wirtschaftlichkeitsanalysen ein. Der Kostenanschlag hat die höchste Genauigkeit aller prognostizierenden Kostenermittlungen. Der Informationsgehalt im Bauprozess hat in dieser Phase seinen höchsten Grad erreicht. Waren bisher noch unzureichende Aussagen zu Material, Konstruktion, Ausführung etc. möglich, so liegen nun alle Detailinformationen aus der Werkplanung vor.

Abb. 9: Die geforderte Genauigkeiten von Kostenanschlägen


Eine Ungenauigkeit von 10-15 % wird als noch tolerierbar bezeichnet (siehe Abbildung 9).[15] Ruf nennt einen Mittelwert aus Rechtssprechung und Kommentaren zur HOAI von +/- 10 %, betont aber, dass Genauigkeiten von +/- 3 % durchaus möglich sind.[16] Werner billigt hier einen Toleranzrahmen von +/- 10-15 % zu.[17]


Kostenfeststellung[Bearbeiten]


Abb. 10: Sicherheiten von Kostenermittlungen (Kostenfeststellung) und Zustandsbedingte Mehrunsicherheiten bei Bauerneuerungsmaßnahmen

„Die Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie gegebenenfalls zu Vergleichen und Dokumentationen. In der Kostenfeststellung werden insbesondere folgende Informationen zugrunde gelegt:

• geprüfte Abrechnungsbelege, z. B. Schlussrechnungen, Nachweise der Eigenleistungen;
• Planungsunterlagen, z. B. Abrechnungszeichnungen;
• Erläuterungen.

In der Kostenfeststellung müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen bis zur 3. Ebene der Kostengliederung unterteilt werden.“[18]


Die Kostenfeststellung ist laut HOAI eine Grundleistung der Leistungsphase 8 „Objektüberwachung“ (siehe Abbildung 10). Hierbei wird ihr eine zentrale Bedeutung zugemessen, da sie der Maßstab für die Berechnung der Kostenabweichungen gegenüber Kostenrahmen, -schätzung, -berechnung und -anschlag ist. Weiterhin dient die Kostenfeststellung als Berechnungsgrundlage für Honorarberechnungen nach der HOAI.


Bei der Kostenfeststellung werden alle durch Baubuch, Bauausgabebuch, Haushaltsüberwachungsliste oder dergleichen nachgewiesenen und durch Abrechnungsunterlagen belegten Kosten nach der Systematik der Kostengliederung in der DIN 276 geordnet bzw. zusammengefasst. Sie ist die Grundlage für die Honoraransprüche der Planer, für die Feststellung des tatsächlichen Wertes des Gebäudes und für die Feststellung der finanziellen Belastung des Auftraggebers. Nicht zuletzt kann die Kostenfeststellung als Grundlage zur Nachkalkulation und somit zur Erstellung von Kostenermittlungen zukünftig zu planender Gebäude dienen.


Abb. 11: Die geforderten Genauigkeiten von Kostenfeststellungen

Die HOAI kennt noch weitere Kostenfeststellungen, die sie jedoch nicht weiter differenziert oder beschreibt – „…die Ermittlung und Kostenfeststellung zu Kostenrichtwerten, z.B. nach Vorgabe des Auftraggebers…“[19]. Häufig ist das der Fall bei Mischnutzungen von Gebäuden, wie Wohn- und Geschäftshäusern, bei Sanierungen, wo zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten unterschieden werden muss. Die Untergliederung der Baukosten ist finanz- und abschreibungstechnisch begründet. Die Anforderungen an diese Feststellungen richten sich nach dem Einzelfall. Sie sind eine „Besondere Leistung“ in der Leistungsphase 9 und werden besonders honoriert.


Die Kostenfeststellung kann keine Ungenauigkeiten mehr zulassen und auch haben, wenn man Rechenfehler und Auslassungsfehler außer Acht lässt (siehe Abbildung 11).


Verfahren zur Kostenermittlung[Bearbeiten]


Unter Verfahren zur Kostenermittlung werden die unterschiedlichen praktischen Anwendungen bei der Kennwertbildung und Mengenermittlung verstanden. Für die Verfahren in der Kostenplanung enthält die DIN 276 keine Regelung. Es gibt mehrere Verfahren zur Kostenermittlung. Ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist die Gliederungsstruktur des Objektes, die der Kostenermittlung zugrunde gelegt wird. Es kann gegliedert sein in: Summe von funktionalen Einheiten (Arbeitsplätzen etc.), Flächen (Wohnflächen, Elementflächen, etc.), Rauminhalten (der einzelnen Geschosse) oder Bauleistungen (von ganzen Leistungsbereichen bis zu Einzelpositionen). Unabhängig davon muss die Gliederungstiefe mit fortschreitender Planung weiterentwickelt werden. Die Eignung der verschiedenen Kostenermittlungen ist mit der Gliederungstiefe verbunden.

Grundleistungen Besondere Leistungen
LPH 1 - Grundlagenermittlung: Kostenrahmen nach DIN 276
Nutzungsbezogene Verfahren

- Nutzungseinheiten

- Nutzfläche

- Kostenflächenarten

LPH 2 - Vorplanung: Kostenschätzung nach DIN 276
Bauwerksbezogene Verfahren

- Brutto-Grundfläche

- Brutto-Rauminhalt

- Kostengruppen

Bauelementverfahren

- Grobelemente

LPH 3 - Entwurfsplanung: Kostenberechnung nach DIN 276
Bauelementverfahren

- Grobelemente


Ausführungsorientierte Verfahren

- Leistungsbereiche

Bauelementverfahren

- Bauelemente

- Ausführungsarten


Ausführungsorientierte Verfahren

- Teilleistungen

- Leitpositionen

LPH 6 - Vorbereitung der Vergabe: Kostenanschlag nach DIN 276
Bauelementverfahren

- Bauelemente

- Ausführungsarten

- Leistungsbereichsanteile der Ausführungsarten


Ausführungsorientierte Verfahren

- Teilleistungen

- Leitpositionen

LPH 7 - Mitwirkung bei der Vergabe: Kostenanschlag nach DIN 276
Bauelementverfahren

- Bauelemente


Ausführungsorientierte Verfahren

- Teilleistungen

- Leitpositionen

Bauelementverfahren

- Ausführungsarten

- Leistungsbereichsanteile der Ausführungsarten

LPH 8 - Objektüberwachung: Kostenfeststellung nach DIN 276
Geprüfte Abrechnungsbeleg, z.B. Schlussrechnungen, Nachweise der Eigenleistungen etc.

Es ist fast immer zu empfehlen, aus den Kennwerten vergleichbarer Objekte den Mittelwert zu bilden und in begründeten Fällen einen Zu- oder Abschlag vorzunehmen. Bei einer ausführungsorientierten Gliederung der Kosten können die Kennwerte der Einzelpositionen auch in Analogie zur Baupreiskalkulation berechnet werden. Jeder Bezugsgröße ist bei diesem Verfahren ein Teilbetrag zugeordnet (Menge x Kostenkennwerte), welcher dann mit den anderen Teilbeträgen zu den Gesamtkosten aufaddiert wird. Es ist aber auch möglich, dass zwei oder mehrere Bezugsgrößen gemeinsam auf einen Kostenbetrag einwirken, ohne dass sich die einzelnen Anteile an den Kosten direkt zuordnen lassen. So werden die Kosten eines Gebäudes z.B. nicht nur vom Brutto-Rauminhalt, sondern auch von der Geschosshöhe beeinflusst.


Bei allen Kostenermittlungsverfahren werden die Kosten im Prinzip als Produkt eines Mengenfaktors und eines Kostenfaktors ermittelt und dies in einem oder mehreren solchen Rechengängen. Der Kostenfaktor ist der sog. Kostenkennwert, d.h. ein Verhältniswert von Kosten zu einer Bezugsmenge (u.a. Grundflächen oder Rauminhalte nach DIN 277 Teil 3 oder Elementmengen). Die Bezugsmenge kann bspw. die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes sein, so dass ein Kostenkennwert dieser Art lauten könnte: 1.350 €/m² Brutto-Grundfläche. Der Mengenfaktor ist der Umfang der gewählten Bezugsgröße, die aus den jeweils zugrunde gelegten Unterlagen (Raumprogramm, Vorentwurf, Entwurfsplanung) ermittelt wird. Werden in dem Verfahren mehrere verschiedene Bezugsmengen berücksichtigt, dann ergeben sich die Gesamtkosten aus der Addition der Teilprodukte, d.h. der Teilkosten.


Der Mengenfaktor bildet die quantitativen Kosteneinflüsse ab. Das sind beispielsweise die Größe der Nutzfläche oder die Gebäudegeometrie (die Fassadenfläche oder das Volumen des Baugrubenaushubs). Der Kostenfaktor soll die qualitativen Kosteneinflüsse erfassen. Das sind zum Beispiel die Nutzungsart (Wohngebäude oder Verwaltungsgebäude) oder Kosteneinflüsse der Gebäudequalität (wie z.B. Elementfassade oder Verblendmauerwerk).


Es ist notwendig, die Kostenermittlungsverfahren in einer abstrakten Form darzustellen, um einen Überblick zu gewinnen. Zweifelsohne werden Kostenermittlungsverfahren nie in reiner Form für den gesamten Umfang der Gesamtkosten, d.h. für alle Kostengruppen einer Kostenermittlung angewendet werden können, sondern immer in Mischformen. So werden die Kosten der Baukonstruktionen mit Kennwerten für die Bauelemente ermittelt, die Kosten der technischen Anlagen über Teilleistungen, die Außenanlagen über prozentuale Zuschläge, die Honorare in den Baukosten durch Einzelberechnungen und die Gebühren durch die Einschätzung von Festbeträgen. Es liegt auf der Hand, dass gerade bei der Festlegung der Verfahren und bei der Auswahl geeigneter Kennwerte das Wissen und die Erfahrung des Fachmanns unerlässlich werden.


Nutzungsbezogene Verfahren[Bearbeiten]


Nutzungsbezogene Verfahren verwenden Informationen über den Baubedarf, d.h. Angaben zu Art und Umfang der vorgesehenen Nutzung. Es wird unterstellt, dass die Nutzung auf die Art und den Umfang der Baukonstruktionen und der Technischen Anlagen einen maßgeblichen Einfluss hat, welcher sich in den Baukosten der gewählten Bezugseinheiten niederschlägt.


Die sogenannten Nutzungseinheiten können in der Regel aus dem Raum- und Bedarfsprogramm entnommen bzw. ermittelt werden. Sie werden als direkte qualitative Bedarfsangaben mit dem entsprechenden Kostenkennwert multipliziert. Darüber hinaus sind auch nutzungsbezogene Flächenangaben wie die Nutzfläche (NF) als Eingangsgröße für die nutzungsbezogenen Verfahren etabliert.


Kostenermittlungen mit einer Bezugsgröße sind die am wenigsten aufwendige Art der Kostenermittlung, wie die folgenden Beispiele zeigen:

• 300 Büro-Arbeitsplätze x 40.000 €/Arbeitsplatz = 12 Mio. €
• 140 m² NF x 1.400 €/m² NF = 196.000 €


Diese einfache Ermittlung ist nach DIN 276 nur für den Kostenrahmen zulässig. Sie hat den Nachteil einer vergleichsweise geringen Kostensicherheit (Fehlerrisiko des einen Kostenkennwertes, kein Fehlerausgleich durch mehrere Ansätze). Häufig stehen geeignete Kennwerte nicht zur Verfügung. Weiterhin wird die Geometrie des Gebäudes nicht im erforderlichen Umfang berücksichtigt. Ebenso ist die Möglichkeit der Kostenteuerung nur sehr eingeschränkt gegeben. Sieht man von einer pauschalen Senkung des Kostenkennwertes ab, so besteht die einzige Möglichkeit einer mit dem Verfahren belegbaren Kostensenkung in der Reduzierung der Arbeitsplätze, der Nutzfläche oder der Zuordnung von Flächenarten.


Nutzungseinheiten[Bearbeiten]

Als Bezugsmengen können sogenannte „Nutzungseinheiten“ verwendet werden. Unter Nutzungseinheiten werden direkte quantitative Bedarfsangaben wie beispielsweise 500 Arbeitsplätze, 20 Kfz-Stellplätze, 1.000 Krankenhausbetten oder auch 100m² Wohnfläche verstanden.


Die Tabelle zeigt an einem Beispiel die Anwendung der Kostenermittlung mittels Nutzungseinheiten als Bezugsgröße. Hierfür stehen in den Tabellen der BKI Baukosten[20] Vergleichsobjekte zur Verfügung.


Nutzungseinheiten als Bezugsgröße


Zudem weisen Ermittlungen mit Nutzeinheiten erfahrungsgemäß solche starken Streuungen auf, dass kaum von ernstzunehmenden Kostenermittlungen gesprochen werden kann.


Nutzfläche[Bearbeiten]

Die Nutzfläche nach DIN 277 Teil 2 ist bereits eine indirekte Größe, die den Bedarf baubezogen beschreibt. Kostenermittlungen mit der Nutzfläche (NF) als Bezugsgröße verwenden neben der aus dem Raumprogramm zu entnehmenden Menge (m² NF) in der Regel solche Kostenkennwerte, die nach Bauwerksgruppen spezifiziert sind. Damit treffen die Kostenkennwerte, wenn auch nur in relativ grober Form, eine Aussage über die Art der Nutzung und damit auch über die resultierenden baulichen Anforderungen.


Das Beispiel in der Tabelle verdeutlicht die Anwendung der Nutzfläche als Bezugsgröße. Anhand der BKI Baukosten[21] Kennwerte wurde ein vergleichbares Objekt herangezogen.


Nutzfläche als Bezugsgröße


Bei unterschiedlichen, abgrenzbaren Nutzungen innerhalb eines Gebäudes können auch spezifische Kennwerte verwendet werden, z.B. für eine Tiefgarage in einem Verwaltungsgebäude.


Kostenflächenarten[Bearbeiten]

Abb. 12: Kostenflächenarten-Methode

Die Kostenflächenarten-Methode (siehe Abbildung 12) ist ein relativ junges Verfahren zur Ermittlung der Baukosten in einem frühen Planungsstadium. Das Verfahren ist geeignet, um bereits frühzeitig weitgehend gesicherte Kostenaussagen zu treffen. Außerdem geht es detaillierter als die bisher beschriebenen Verfahren auf die Besonderheiten der Nutzungen ein.


Unter Kostenflächenarten (KFA) sind die Nutzflächen eines Gebäudes mit vergleichbaren technischen Aufwendungen und folglich vergleichbaren Kosten zu verstehen. Bei dem Verfahren wird das Raumprogramm nach seiner Zusammensetzung und nach dem Umfang seiner Teilnutzungen im Einzelnen beurteilt. Es ermöglicht bereits auf der Grundlage des Raumprogrammes eine differenzierte Kostenermittlung. Auch aus diesem Grund wird es viel im öffentlichen Hochbau in Deutschland angewendet.


Die Kostenflächenarten-Methode unterscheidet zwei Verfahrensstufen. Ist lediglich die Nutzfläche einer Planung bekannt, werden die Kosten der Kostengruppen 300 und 400 über 9 KFA berechnet und die Restflächen über Zuschläge berücksichtigt. Sind jedoch auch die Funktions- und Verkehrsflächen bereits erhoben, kommt die Methodik mit 12 verschiedenen KFA zur Anwendung, was die Ermittlungsergebnisse weiter verbessert.


Kostenflächenart Nutzungsbezeichnung
1 Wohnen und Aufenthalt
2 Büroarbeit
3 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
4 Lagern, Verteilen, Verkaufen
5 Bildung, Unterricht und Kultur
6 Heilen und Pflegen
7 Sonstige Nutzungen
8 Betriebstechnische Anlagen
9 Verkehrserschließung und -sicherung


Zur Ermittlung der Kosten des Bauwerkes werden die vorgesehenen Nutzungen von Räumen mit einem aus der DIN 277 Teil 2 abgeleiteten Nutzungscode gekennzeichnet (siehe Tabelle ). Die Grundflächen bzw. Räume werden dabei mit Hilfe von Zuordnungstabellen in Kostenflächenarten (z.B.: KFA 1 bis KFA 6) eingeordnet. Grundlage der Methode ist ein nach der Gliederungssystematik der Länderarbeitsgemeinschaft Hochbau (LAG) aufgebaute Raumnutzungskatalog mit ca. 1500 Nutzungsarten. Die Gesamtkosten ermitteln sich aus den einzelnen Summen der Kostenflächen multipliziert mit jeweils zwei Kennwerten, die die Baukonstruktion (KG 300) und die technische Gebäudeausstattung (KG 400) getrennt voneinander berücksichtigen. Da für die Zuordnung nur die Nutzungsart der Grundfläche entscheidend ist, kann die Nutzungsart des Gebäudes insgesamt vernachlässigt werden. Das Verfahren ist somit bauwerksgruppenneutral.


NC-Code Nutzungsbezeichnung Kostenflächenart
1211 Aufenthaltsraum 1
2112 Büroraum mit DV-Arbeitsplatz 2
2313 Besprechungsraum mit DV und RLT-Anforderungen 2
3523 Labor für analytisch-/präparativ-chemische Arbeiten mit besonderen RLT-Anforderungen 3
3582 Isotopenlabor mit erhöhten baukonstruktiven und RLT-Anforderungen mit Schleuse 3
4211 Archiv 4
5112 Hör-/Lehrsaal ansteigend mit Ex.-Bühne, Medienversorgung und besonderen RLT-Anforderungen 5
6311 Operationsraum 6
7321 Kellerabstellraum 7
8910 Hausanschlussraum 8
9230 Rolltreppe, -rampe 9


Entsprechende Kennwerte sind von der Zentralstelle für Bedarfsmessung und Wirtschaftliches Bauen (ZBWB) abgeleitet worden. Die Aktualisierung und Pflege der Werte liegt jedoch in den Händen der staatlichen Hochbauverwaltungen.[22] Da die Flächen keine Auskunft über die Kompaktheit eines Baukörpers geben, kann das Verfahren zusätzlich auf Kennwerte, die aus dem BRI basieren, zurückgreifen.


„Noch in den 70er-Jahren hatte man gehofft, dass sich die Kostenflächenarten-Methode in der Breite durchsetzen würde. So war etwa der Entwurf einer geplanten DIN 18961 ‘Kostenrichtwerte‘ noch stark von diesem Ansatz geprägt. Bis heute hat sich die Kostenflächenarten-Methode jedoch nicht etablieren können, was nicht zuletzt daran liegt, dass die statistischen Verfahren, die zu den Kostenkennwerten führen, von den Anwendern nicht voll nachvollzogen werden können bzw. so komplex sind, dass sie für die Auswertung eigener Projekte in der Regel nicht infrage kommen.“[23]


Die Tabelle zeigt die Anwendung von Kostenflächenarten zur Kostenermittlung. Bei den Kostenkennwerten handelt es sich um fiktive Werte.


Kostenflächenarten als Bezugsgröße


Ergänzend zu diesen neun Kostenflächenarten der Kostenermittlung werden auch noch folgende Flächen zugrunde gelegt:

• Technische Funktionsfläche
• Horizontale Verkehrsflächen (Flure, etc.)
• Vertikale Verkehrsflächen (Treppen, etc.)
• Brutto-Rauminhalt

Diesen insgesamt 12 Kostenflächenarten und dem Brutto-Rauminhalt sind Kostenkennwerte zugeordnet. Sie wurden mittels Regressionsrechnung aus abgerechneten Baumaßnahmen abgeleitet.


Bauwerksbezogene Verfahren[Bearbeiten]


Bei den bauwerksbezogenen Kostenermittlungsverfahren werden in der Regel solche Kostenkennwerte verwendet, die nach Bauwerksgruppen spezifiziert sind und damit, wenn auch nur in relativ grober Form, etwas über die Art der Nutzung und die daraus resultierenden baulichen Anforderungen aussagen. Hierbei werden Informationen der Objektplanung verwendet. Im Wesentlichen sind das Daten über die Geometrie und den Ausführungsstandard des Gebäudes. Als Bezugsmengen werden solche Daten verarbeitet, die aus den Vorentwurfszeichnungen ermittelt werden können. In der Regel sind dies die Brutto-Grundfläche (BGF) und der Brutto-Rauminhalt (BRI), die entsprechend den Regeln der DIN 277 Teil 1 zu ermitteln sind.

Abb. 13: Kostenermittlungen mit einer Bezugsgröße

Die bauwerksbezogenen Verfahren sind dadurch charakterisiert, dass in einem Faktor der geometrische Gesamtaufwand des Entwurfes ausgedrückt werden soll. Hier ist, wie bei allen einfachen „Zwei-Faktoren-Rechnungen“, besonders darauf zu achten, dass der gewählte Kennwert die jeweils wirksamen Kosteneinflüsse erfasst. Häufig werden auch Kombinationen der BGF- und der BRI-bezogenen Verfahren angewendet, um den geometrischen Besonderheiten eines Entwurfs Rechnung zu tragen (siehe Abbildung 13). Es ist zu berücksichtigen, dass die objektspezifischen Besonderheiten und die daraus resultierenden Kosteneinflüsse nur bedingt durch eine Anpassung der Kostenkennwerte abgeschätzt werden können. Damit sind bei diesen Kostenermittlungsverfahren die Steuerungsmöglichkeiten (d.h. Einflussnahme auf Raumprogramm und Vorentwurf) stark eingeschränkt.


Bauwerksbezogene Verfahren sind in der Praxis noch häufig anzutreffen, obwohl sie durch folgende Kosteneinflussfaktoren verhältnismäßig ungenau sind:

• Konjunktur, regional und überregional,
• Standort,
• räumliche Konzeption, Grundriss und Tragkonstruktion,
• Organisation der Planung und Ausführung.

Nur bei Beachtung dieser Kosteneinflüsse, bei gleichen Rahmenbedingungen und mit umfangreichen Erfahrungen bei der Anwendung, lassen sich so Kostenermittlungen aufstellen, die ausreichend sicher sind. Hingegen liegt der Vorteil solcher Verfahren in der frühen Anwendbarkeit auf der Basis von Bedarfsangaben oder ersten Vorentwurfszeichnungen und in der guten Nachvollziehbarkeit.


Kostenermittlungen mit einer Bezugsgröße sind die am wenigsten aufwendige Art der Kostenermittlung. Die Bezugsgröße kann z.B. die Geometrie eines Gebäudes sein (Brutto-Rauminhalt, Brutto-Grundfläche etc.).

• 1.200 m³ BRI x 250 €/m³ BRI = 300.000 €
• 5.750 m² BGF x 800 €/m² BGF = 4.600.000 €

Diese einfache Ermittlung ist nach DIN 276 nur für die Kostenschätzung zulässig. Sie hat den Nachteil einer vergleichsweise geringen Kostensicherheit (Fehlerrisiko des einen Kostenkennwertes, kein Fehlerausgleich durch mehrere Ansätze). Ebenso ist die Möglichkeit der Kostensteuerung nur sehr eingeschränkt gegeben. Sieht man von einer pauschalen Senkung des Kostenkennwertes ab, so besteht die einzige Möglichkeit einer mit dem Verfahren belegbaren Kostensenkung in der Reduzierung des BRI, der BGF etc.


Brutto-Grundfläche[Bearbeiten]

Die Brutto-Grundfläche ist als Summe aller Gebäudeflächen eine grobe Messgröße für den Gesamtaufwand, der bei der Planung entsteht, wenn das Raumprogramm in die Vorplanung umgesetzt wird. Die Flächen hierfür sind entsprechend den Regeln der DIN 277 zu ermitteln. Für die Kostenermittlung ist dabei der Bereich der allseitig umschlossenen und überdeckten Flächen (BGF a) ausschlaggebend, die Bereiche der BGF b und c sind von untergeordneter Bedeutung (siehe 3.1. Mengenermittlungen), da allgemein Kennwerte Anwendung finden, die sich auf die BGF a beziehen. Sie sind wie schon die nutzflächenbezogenen Kennwerte nach Bauwerksgruppen spezifiziert.


In der Tabelle handelt es sich um die Brutto-Grundfläche, welche als Bezugsgröße bei diesem Verfahren herangezogen wird. Vergleichswerte erhält man aus den Tabellen der BKI Baukosten.[24]


Brutto-Grundfläche als Bezugsgröße


Brutto-Rauminhalt[Bearbeiten]

Das Verfahren mit Kennwerten, die auf den Brutto-Rauminhalt (BRI) bezogen sind, ist die „klassische“ Kostenermittlungsmethode. Begriffe wie „Raummeterpreis“ oder „Kubikmeterpreis“ prägen die früheren Fassungen der DIN 276 von 1934 und 1954 und die Kostenermittlungspraxis der Vergangenheit.


Vergleichbar mit Brutto-Grundflächenverfahren werden bei dem Beispiel(Tabelle) Kostenkennwerte der BKI Baukosten herangezogen.[25]


Brutto-Rauminhalt als Bezugsgröße


Das BRI-Verfahren stellt eine Variante zu dem BGF-bezogenen Verfahren dar. Auch hier soll in einem Faktor der geometrische Gesamtaufwand des Entwurfes ausgedrückt werden. Für die Kostenermittlung ist dabei der Bereich der allseitig umschlossenen und überdeckten Flächen (BGF a) ausschlaggebend.


Bei den bauwerksbezogenen Verfahren ist wie bei allen einfachen „Zwei-Faktoren-Rechnungen“ besonders darauf zu achten, ob der gewählte Kennwert die jeweils wirksamen Kosteneinflüsse erfasst. Um die geometrischen Besonderheiten eines Entwurfes angemessen zu berücksichtigen, können die BGF- und BRI-bezogenen Verfahren kombiniert und/ oder Kennwerte entsprechend den Planungsdaten (z.B. Verhältniswerten BGF/NF, BRI/BGF) angepasst werden.


Kostengruppen[Bearbeiten]

Um bei den gebäudebezogenen Verfahren, die in der Regel nur mit einer einzigen Bezugsmenge arbeiten, dennoch zu Kostenangaben für die verschiedenen Kostengruppen zu kommen, werden Kostenverhältnisse angewendet. Mit solchen kostenbezogenen Kennwerten können Gesamtkosten in Teilbeträge aufgeteilt werden (z.B. die Kosten der Tragkonstruktion betragen 35 % der Baukonstruktionskosten) oder Kostengruppen geringerer Bedeutung mit Verhältniswerten ermittelt werden, die sich auf eine wichtige Kostengruppe beziehen (z.B. die Baunebenkosten betragen 16,5 % der Bauwerkskosten).


Kostengruppen als Bezugsgröße


Die in der Tabelle angewendeten Prozentsätze erhält man von Vergleichsobjekten aus dem Tabellenwerk der BKI Baukosten[26].


Bauelementverfahren[Bearbeiten]


Den Bauelementverfahren liegt der Gedanke zugrunde, die quantitativen und qualitativen Kosteneinflüsse nicht nur durch zwei Faktoren zu erfassen, sondern einzelne Teile des Gebäudes zu betrachten. Diese Teile des Gebäudes werden nach ihren geometrischen und bautechnischen Besonderheiten so begrenzt, dass ihre Mengen ermittelt und spezifische Kostenkennwerte festgelegt werden können.


Grobelemente[Bearbeiten]

Grobelement sind solche Teile des Gebäudes, die vorrangig nach funktionalen und geometrischen Gesichtspunkten abgegrenzt sind. Es sind die raumumschließenden Elemente, die sowohl die konstruktiven (tragenden) Bestandteile als auch die ausbauenden (nichttragenden) Bestandteile in jeweils einem Element zusammenfassen. Durch die Unterteilung des Bauwerkes in Grobelemente fließen bei gleichem Planungsstand erheblich mehr Informationen in die Kostenermittlung ein. Dies bietet eine höhere Kostensicherheit.


Grobelemente als Bezugsgrößen


Die Bildung der einzelnen Kostenkennwerte in der Tabelle ermöglichen die Vergleichsobjekte der BKI Baukosten[27] .


Es ist möglich, die Kostenkennwerte nach bautechnischen Varianten zu differenzieren (z.B. Außenwände unter und über Erdreich).


Bauelemente[Bearbeiten]

Abb. 14: Ebenen der Kostengliederung

Werden die Grobelemente in die nächste Ebene untergliedert, so bezeichnet man diese Elemente als Bauelemente (siehe Abbildung 14). Bei auf Bauelemente bezogenen Kostenermittlungen muss bei der Auswahl der Kostenkennwerte berücksichtigt werden, dass sich die Bauelemente projektabhängig aus noch sehr unterschiedlichen Ausführungen zusammensetzen können. Auf dieser Gliederungsebene ist noch der Einfluss der jeweiligen Nutzung zu beachten. Es werden hier noch keine Festlegungen bezüglich Material, Baustoffart oder Mengenanteilen getroffen.


Die Tabelle zeigt die Untergliederung der Grobelemente in einzelne Bauelemente. Hierbei wird eine genauere Differenzierung möglich. Zur Bildung der Kostenkennwerte zieht man die Daten der BKI Baukosten[28] heran.


Bauelemente als Bezugsgrößen


Ausführungsarten[Bearbeiten]

Die konsequente Umsetzung des Bauelementgedankens ergibt sich dann, wenn die Bauelemente nach unterschiedlichen Konstruktionen, Materialien, Abmessungen oder besonderen Eigenschaften in ihre einzelnen Ausführungsarten aufgelöst werden. Ausführungsarten sind Varianten einer Baukonstruktion oder einer Technischen Anlage in einer hohen Detaillierung und unter Berücksichtigung von grundsätzlich in Frage kommenden Varianten hinsichtlich Funktion, Gestaltung und Wirtschaftlichkeit im Rahmen des Bauprogrammes.


Die Ausführungsart eines Bauelements ist als Gesamtleistung zu verstehen, die sich aus mehreren Teilleistungen eines oder mehrerer Leistungsbereiche zusammensetzen kann. Die Menge einer Ausführungsart ist ausreichend genau aus den Entwurfszeichnungen zu bestimmen und ihr Standard kann mit genügend differenzierten Kostenkennwerten bewertet werden. Da die Ausführungsarten bautechnisch definierte Größen sind, ist auf dieser Ebene der Kostenermittlung die Nutzung des Gebäudes insgesamt ohne Einfluss. Mit zunehmender Differenzierung erhalten Elemente bzw. Ausführungsarten einen direkten Bezug zur individuellen bautechnischen und geometrischen Ausprägung des Objektes. Kostenauswirkungen von Planungsentscheidungen lassen sich damit gezielt erfassen und entsprechend steuern. Manche Kostenplaner unterscheiden für eine weitergehende Untergliederung neben den Ausführungsarten noch Ausführungsklassen.


Ausführungsarten von Bauelementen


Die Tabelle zeigt die Kostenermittlung nach Ausführungsarten von Bauelementen. Hierbei wird am Beispiel der Kostengruppen 350 – Decken und 360 – Dächer das Verfahren verdeutlicht. Die Kostenkennwerte können aus den BKI Baukosten[29] entnommen werden.


Leistungsbereichsanteile der Ausführungsarten[Bearbeiten]

Ein Verfahren, das auf der planungsorientierten Kostenermittlung aufbaut und deren Ergebnis in die Leistungsbereiche überführt, setzt bei den Ausführungsarten der Bauelemente an. Damit in der Ausführungsart, wie schon der Name sagt, nicht nur die Menge der Leistung, sondern auch die Art der Bauleistung eindeutig bestimmt ist, sollen mit diesem Verfahren die Unsicherheiten vermieden werden, die bei der vorher beschriebenen Aufteilung der Kosten einer Kostengruppe insgesamt bestehen. Die für die einzelnen Ausführungsarten ermittelten Kosten werden mit Hilfe von Kennwerten und nach den Projektgegebenheiten auf die jeweils beteiligten Leistungsbereiche aufgeteilt. Der Begriff Leistungsbereich wird dabei im Sinn des StLB verwendet. Den Leistungsbereichen (z.B. „012“ für Mauerarbeiten) sind die entsprechenden Teilleistungsgruppen zugeordnet. Diese Kostenanteile ergeben zusammengefasst die Kosten der Leistungsbereiche. Sie können nach der vorgesehenen Vergabestruktur, den sogenannten „Vergabeeinheiten“ zugeordnet werden. Vergabeeinheiten stellen die Gliederung der Kosten dar, bei der die Angebote, Aufträge und Abrechnungen unmittelbar mit den Kostenvorgaben (aus dem Kostenanschlag) verglichen werden können.


Leistungsbereichsanteile der Ausführungsarten


Die Tabelle zeigt die Einteilung der Ausführungsarten in Leistungsbereiche. So werden anhand dieses Verfahrens die Mengen und Kosten für z.B. den Leistungsbereich 022 Klempnerarbeiten oder den Leistungsbereich 027 Tischlerarbeiten aufgestellt. Die Kostenkennwerte bzw. Prozentsätze erhält man aus den BKI Baukosten Tabellen[30].


Ausführungsorientierte Verfahren[Bearbeiten]


Alle bisher aufgeführten Kostenermittlungsverfahren fügen sich in die planungsorientierte Gliederungsstruktur der DIN 276 ein. Gegenstand der Ermittlungen sind Kostengruppen oder Elemente in unterschiedlichen Gliederungstiefen. Dagegen gibt es einige Verfahren, die vorrangig die Kosten ausführungsorientiert gliedern, d.h. in der Form, in der die Kosten während der Baumaßnahme anfallen. Das sind die Kosten der Leitpositionen, Teilleistungen und der Leistungsbereichsanteile.


Bei den ausführungsorientierten Kostenermittlungsverfahren werden objektspezifische, bautechnische und geometrische Besonderheiten gut erkennbar. Somit sind Kostenauswirkungen durch Planungsentscheidungen auch gut steuerbar. Allerdings geht durch die große Zahl der einzelnen Berechnungsansätze die für eine wirksame Kostensteuerung wichtige Übersichtlichkeit verloren. Bei Planungsänderungen wird eine Kostenanpassung durch die Vielzahl der Positionen erschwert.


Unabhängig von gewählten Verfahren müssen bei jedem Projekt die Kosten vor der Vergabe in Form von Vergabeeinheiten gegliedert werden. Die Vergabeeinheiten können nicht allgemein definiert werden, sondern sind im Einzelfall entsprechend der vorgesehenen Vergabe und der Bauabwicklung festzulegen.

Leistungsbereichsanteile der Kostengruppen[Bearbeiten]

Ein häufig anzutreffendes Verfahren, mit dem die Kosten der Leistungsbereiche ermittelt werden, ist die Aufteilung der Kosten (z.B. Baukonstruktionen oder Bauwerk) mit prozentualen Kostenkennwerten für die Anteile der Leistungsbereiche an der Kostengruppe. Für diese Verfahrensweise ist es unumgänglich, Art und Umfang der Leistung eines Leistungsbereiches abzuschätzen. Eine einfache Übernahme von statistisch gebildeten Kennwerten ist grundsätzlich ausgeschlossen, da Elemente des Gebäudes projektweise unterschiedlichen Leistungsbereichen angehören können (z.B. Außenwände bei einem Projekt aus Mauerwerk, bei einem anderen Projekt aus Stahlbeton).


Leistungsbereichsanteile der Kostengruppen


In diesem Beispiel (Tabelle) ist das Verfahren für die Leistungsbereichsanteile der Kostengruppen erläutert. Der Umfang der Leistungsbereichsanteile an den Gesamtkosten wird mittels Prozentsätzen geschätzt.


Teilleistungen[Bearbeiten]

Das Verfahren kann wie schon die BRI-Methode und die Berechnung nach Leitpositionen als eine der „klassischen“ Kostenermittlungsmethoden bezeichnet werden. Grundlage des Verfahrens sind die vollständigen Leistungen aller Leistungsbereiche. Für die mit Mengen und Leistungsbeschreibungen festgelegten Teilleistungen („Positionen“) können mit ortsüblichen Einheitspreisen aus Angeboten, mit eigenen kalkulierten Werten oder mit Daten aus entsprechenden Einheitspreisdateien die Kosten ermittelt werden. Die auf die Weise ermittelten Kosten der Teilleistungen ergeben zusammengefasst die Kosten der Leistungsbereiche oder je nach vorgesehener Vergabestruktur auch die Kosten von Abschnitten der Leistungsbereiche.


Teilleistungen als Bezugsgröße


Die ausgewählten Leistungsbereiche in der Tabelle verdeutlichen das Verfahren der Teilleistungen als Bezugsgrößen. Anhand der Kostenkennwerte der BKI Baukosten[31] können die Leistungsbereiche in ihre Teilleistungen untergliedert werden. Somit ist eine sehr genaue Kostenermittlung gewährleistet.


Leitpositionen[Bearbeiten]

Ein neuer Ansatz für ausführungsorientierte Verfahren wurde mit der Kostenermittlung durch Kalkulation von „Leitpositionen“ in die Diskussion eingebracht.[32] Dabei geht man von dem Grundgedanken aus, die Kosten nicht mit analytisch gewonnenen Kostenkennwerten, sondern in Anlehnung an die Methoden der Baupreisermittlung kalkulatorisch zu ermitteln.

Abb. 15: ABC-Analyse der Gewerke Wohnanlage in Mainz Lerchenberg mit insgesamt 78 Einzelaufträgen, Arch.: Otto Steidle


Um den Aufwand einer solchen Kalkulation zu reduzieren, beschränkt sich die Methode auf „Leitpositionen“. Als Leitpositionen werden diejenigen Positionen bzw. Teilleistungen eines Leistungsbereichs bezeichnet, die entsprechend einer A-B-C-Analyse zusammen 80 % bis 90 % der gesamten Kosten ausmachen (siehe Abbildung 15), zahlenmäßig aber nur 20 % aller beschriebenen Positionen umfassen. Ermittelt man diese ca. 20 %, die hier als Leitpositionen (A) bezeichnet werden, so kann man den Rest (B und C) ohne ein allzu großes Fehlerrisiko durch einen Zuschlagsfaktor berücksichtigen. Die Kosten dieser Leitpositionen werden quantitativ und qualitativ so genau wie möglich ermittelt. Die Lohnkosten der Leitpositionen werden von den Materialkosten getrennt mit Zeitaufwandswerten berechnet. Aus der Verknüpfung des Zeitaufwandwertes je Einheit mit der Menge ergibt sich der Gesamtzeitaufwand als Berechnungsgrundlage für die Lohnkosten.


In dieser Verfahrensweise wird der Vorteil gesehen, dass Zeitaufwandswerte konstant bleiben, solange sich der Zeitaufwand in der Herstellung nicht verändert (z.B. durch neue Technologien). Die veränderlichen Kosten der Lohnstunde werden erst am Ende des Rechengangs als separater Faktor eingesetzt. Dadurch können die Lohnkosten, deren Anteil an den Bauwerkskosten etwa 40 % beträgt, möglichst genau und aktuell erfasst werden. Als besonders vorteilhaft wird auch angesehen, dass die bei analytischen Verfahren erforderliche Aktualisierung der Kennwerte durch Baupreisindizes entfällt.


Das Verfahren kann wie schon die BRI-Methode als eine der „klassischen“ Kostenermittlungsmethoden bezeichnet werden. Grundlage des Verfahrens sind die vollständigen Leistungen aller Leistungsbereiche. Die dort mit Mengen und Leistungsbeschreibungen festgelegten Teilleistungen („Positionen“) können mit ortsüblichen Einheitspreisen aus Angeboten, mit eigenen kalkulierten Werten oder mit Daten aus entsprechenden Einheitspreisdateien versehen werden. Die auf diese Weise ermittelten Kosten der Teilleistungen ergeben zusammengefasst die Kosten der Leistungsbereiche oder je nach vorgesehener Vergabestruktur auch Abschnitte von Leistungsbereichen.


Leitpositionen als Bezugsgröße (LB 013 Estricharbeiten) Leitpositionen als Bezugsgröße (LB 014 Natur-, Betonwerksteinarbeiten)


Die Tabellen zeigen die Berechnungen zweier Leistungsbereiche, indem diese in ihre Leitpositionen zerlegt werden. Somit wird die Berechnung der Restpositionen mittels Zuschlag möglich. Die Kostenkennwerte entnimmt man vorliegenden Angeboten oder ortsüblichen Preisindizes.


Eignung von Kostenermittlungsverfahren[Bearbeiten]


Die Eignung von Kostenermittlungsverfahren hängt davon ab, welche Genauigkeit der Kostenaussage in der gegebenen Planungsphase erwartet und erzielt wird und welcher Arbeitsaufwand dabei entsteht. Über die Eignung von Kostenermittlungsverfahren in den einzelnen Planungsphasen werden häufig nur Vermutungen oder subjektive Erfahrungen geäußert. Untersuchungen, die den Wirtschaftlichkeitsaspekt bei Kostenermittlungen durch einen Vergleich von Nutzen und Aufwand untersucht haben, kommen zu dem Ergebnis, dass innerhalb der jeweiligen Kostenermittlungsphasen diejenigen Verfahren die größte Genauigkeit aufweisen, die aufgrund ihres Differenzierungsgrades objektspezifische Kosteneinflüsse am besten berücksichtigen. Mit zunehmendem Differenzierungsgrad wird auch die Genauigkeit der Kostenaussage verbessert. Allerdings ist damit regelmäßig auch ein höherer Arbeitsaufwand verbunden, der überwiegend durch den zunehmenden Differenzierungsgrad der Mengenermittlung entsteht.


Bei einer Kostenermittlung auf der Grundlage eines Raumprogramms (nach DIN 276 als Kostenrahmen bezeichnet) kann die Kostenflächenartenmethode als genauestes Verfahren angesehen werden, weil damit das unterschiedliche Kostengewicht der einzelnen Nutzflächenanteile am besten berücksichtigt werden kann (vgl. Abschnitt 2.3.1.4 Kostenflächenarten). Bei einer Kostenschätzung werden in der Regel mit Bauelementverfahren (entsprechend dem Planungsstand differenziert in Grobelemente) die besten Ergebnisse erzielt. Für die Kostenberechnung kann ebenfalls die Bauelementmethode (hier entsprechend der differenzierten Planung gegliedert in die einzelnen Bauelemente und ihre Ausführungsarten) als genaueste und zuverlässigste Methode festgestellt werden.[33] Zum Kostenrahmen gibt es in diesem Zusammenhang leider keine genauen Angaben.


Die genannten Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass bei den Kostenermittlungsverfahren, die als die geeignetsten in ihrer jeweiligen Phase festgestellt werden, der höhere Arbeitsaufwand durch den erzielten Nutzen gerechtfertigt ist.


Entscheidend für den Nutzen einer Kostenermittlung sind die Genauigkeit und die Zuverlässigkeit der damit erzielten Ergebnisse. Für den Aufwand einer Kostenermittlung ist der Zeitbedarf ausschlaggebend. Er ist abhängig vom Differenzierungsgrad des Kostenermittlungsverfahrens und resultiert im Wesentlichen aus der Ermittlung der erforderlichen Bezugsmengen. Hinzu kommt die Anzahl der Rechenschritte (Teilprodukte) zur Ermittlung der Kosten bzw. Teilkosten.


Ein weiteres Kriterium für den Nutzen eines Kostenermittlungsverfahrens ist die Steuerbarkeit der ermittelten Kosten. Gemeint ist die Möglichkeit, die Planung (z.B. Qualitäten und Quantitäten) in ihrer Kostenwirkung so deutlich machen zu können, dass durch Veränderungen Planungsentscheidungen rechtzeitig möglich werden. Eine wirksame Kostensteuerung ist dabei abhängig vom Differenzierungsgrad eines Kostenermittlungsverfahrens. Je differenzierter mit einem Verfahren Kosten und Mengen ermittelt werden, desto größer ist die Fähigkeit, auf die Kostenentwicklung gezielt Einfluss nehmen zu können.


Von weiterer Bedeutung ist die Kostenkontrolle während der Bauausführung, bei der Angebote, Aufträge und Abrechnungen mit den in der Planung ermittelten Soll-Kosten verglichen werden. Dazu müssen die ermittelten Kosten in ihrer Gliederungsstruktur so aufgebaut sein, dass sie entweder direkt mit den entstehenden Kosten vergleichbar sind oder sich in eine solche Gliederungsstruktur überführen lassen.

Altbauspezifische Kostenunsicherheiten[Bearbeiten]


Sind bei Neubaumaßnahmen heute bereits sehr gute Ergebnisse in der Kostenermittlung im Planungsablauf zu erzielen, so bestehen in der Kostenermittlung bei Altbauten noch große Unsicherheiten. Selbst bei größtmöglicher Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit der Planer bleiben Unsicherheiten bestehen, die nicht ausgeräumt werden können. Diese haben vielschichtige Ursachen:


1. Es liegen weitaus weniger Kostendaten für Altbaumodernisierungen als für Neubauvorhaben vor.


2. Selbst bei sorgfältig durchgeführten Bauaufnahmen und Schadenserfassungen ist es nicht vermeidbar, dass in der anschließenden Bauphase versteckte Bauschäden auftreten.

• Dies liegt daran, dass Bauaufnahmen in aller Regel schadensfrei durchgeführt werden müssen, um nicht zusätzliche Kosten zu verursachen.
• Hier gilt der Leitsatz am bestehenden Altbau „so wenig wie möglich und soviel wie nötig“ freizulegen.


3. Sehr häufig wird dem Planer vor dem eigentlichen Planungsbeginn, also vor Kenntnis des Gebäudes oder eines Entwurfes hierfür, eine Aussage bezüglich der zu erwartenden Baukosten abverlangt.

• In diesem Stadium könnte er lediglich Aussagen über Instandsetzungsarbeiten machen.
• Eine Aussage über Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen kann er erst treffen, wenn er das Raumprogramm und den Entwurf erstellt hat.
• Macht er dennoch Kostenaussagen, können sie nur sehr ungenau oder gar falsch sein.
• Der Planer steht im Allgemeinen in dem Dilemma, dass sich mehrere Architektenkollegen um diesen Auftrag bemühen.
• Nennt er dann vorsichtigerweise höhere Kosten, wird der Auftrag an einen Mitbewerber gehen.
• Nennt er unvorsichtigerweise niedrige Kosten, erhält er den Auftrag, aber alle seine nachfolgenden Kostenermittlungen werden an dieser frühen Kostenaussage gemessen, da diese für alle Zeit „in Stein gemeißelt“ bleibt.
• Man sollte sich in diesem Falle ausreichend Zeit geben lassen, um zumindest im Standard eines Kostenrahmens die Kosten ermitteln zu können.


4. Kostenschätzungen oder -berechnungen nach Bezugsgrößen, wie bei Neubauten, sind bei der Altbaumodernisierung nicht möglich.

• Bezugsgrößen können den Zustand des Objektes nicht berücksichtigen.
• Aussagen, die sich auf Kosten je m² Wohnfläche beziehen, haben Unsicherheiten von über +/- 50 %.
• Kostenaussagen, die sich auf derart beschriebene Zustände beziehen, sind mit großer Vorsicht zu betrachten.


Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass neben den fehlenden Kostenermittlungshilfen die mangelnde Kenntnis aller Bauschäden durch zwangsweise „oberflächliche“ Bauaufnahmen die größte Kostenunsicherheit darstellt. Geht man davon aus, dass Kostenermittlungen von Bauerneuerungsmaßnahmen nie eine größere Aussagesicherheit erreichen können als Neubauten, da das altbauimmanente Risiko immer größer ist, so wird die Unsicherheit von Kostenschätzungen immer größer als +/-30 % sein. Der Grad der über die „30 %-Unsicherheit“ von Neubauten hinausgehenden Unsicherheit hängt vom Zustand des Objektes, vom Genauigkeitsgrad und der Gewissenhaftigkeit der Durchführung der Bauaufnahme ab.


Im Zusammenhang mit dieser theoretischen Behandlung der Kostenunsicherheiten wird die Qualität der Vorarbeiten, so der Bauaufnahmen, als optimal vorausgesetzt, um noch größere Unwägbarkeiten zu vermeiden. Somit bleibt als „Unsicherheitsfaktor“ der bauliche Zustand des Gebäudes. Er ist im Folgenden in drei Klassen aufgeteilt: gut, mittel, schlecht.


Der Grad der Sicherheit einer Kostenschätzung hängt direkt vom Grad des Zustandes des Gebäudes ab. Die sehr grobe Klassifizierung ist in diesem Zusammenhang durchaus genügend. Sind es bei der Kostenschätzung noch +/- 30 %, so steigt die Genauigkeit der Kostenberechnung auf ca. +/-20 %. Folgende Übersicht ist durchaus realistisch:

Gebäude Schätzung Berechnung Anschlag
Neubau ca. +/- 30 % ca. +/- 20 % ca. +/- 10 %
Altbau, guter Zustand ca. +/- 50 % ca. +/- 35 % ca. +/- 15 %
Altbau, mittlerer Zustand ca. +/- 70 % ca. +/- 45 % ca. +/- 25 %
Altbau, schlechter Zustand ca. +/- 90 % ca. +/- 60 % ca. +/- 30 %


Für den Kostenrahmen liegen derzeit noch keine Erfahrungswerte vor, da er erst 2006 eingeführt worden ist. Seine Genauigkeit wird aber deutlich unter der der Kostenschätzung bleiben.


Kosteneinflüsse[Bearbeiten]


Beim richtigen Einsatz von Kostenermittlungsverfahren geht man von der Überlegung aus, dass aus allen Planungstätigkeiten, die im Projektablauf erbracht werden, bestimmte Kosteneinflüsse wirksam werden. Dabei werden die Baukosten eines Gebäudes unabhängig von der Art der Kostendarstellung von verschiedenen Kosteneinflussfaktoren und Parametern beeinflusst:


• volkswirtschaftliche Einflussfaktoren (Konjunktur, regionales Preisniveau),
• bauorganisatorische Entscheidungen (Form und Zeitpunkt der Ausschreibung,
• Jahreszeit der Baudurchführung),
• Zugänglichkeit der Baustelle.
Abb. 16: Verschiedene Einflussfaktoren wirken auf die Baukosten

Dagegen wirken andere Einflussfaktoren über die Konzeption des Gebäudes – im Großen wie im Detail – auf die Baukosten ein (siehe Abbildung 16):

• Standort (Festlegungen des Bebauungsplanes, Baugrundverhältnisse Tragfähigkeit, Grundwasserstand), Schallimmissionen u.a.,
• Art der Gebäudenutzung (Wohnen, Büroarbeit, Gesundheitsversorgung u.a),
• Anzahl der Nutzungseinheiten (Wohnungen, Büroarbeitsplätze, Krankenbetten u.a.),
• Größe/Umfang der Grundflächen (Nutzflächen, Verkehrsflächen, Technische Funktionsflächen und Konstruktions-Grundflächen),
• Räumliche Konzeption und Tragkonstruktion [Geschossigkeit, Erschließung, Gründungstiefe, tragende Konstruktionen (Anordnung der tragenden Bauteile, senkrecht durchgängige Lastabtragung)],
• Ausbau [Nichttragende Konstruktionen, Gebäudetechnik (Anordnung der Sanitärräume und –objekte, Raumlufttechnik)],
• Rationalisierungswirksamkeit (Rastermaße, standardisierte Bauteile in hohen Stückzahlen),
• Standard (niedrig, mittel, hoch)
• Geometrie des Gebäudes,
• Gestalterische und konstruktive Besonderheiten.

Das Ausmaß der Kostenbeeinflussung ist sehr unterschiedlich, generelle Aussagen hierzu sind kaum möglich.


Eine entscheidende Einflussgröße auf die Kosten ist die Größe des Projektes, da die Baukosten nicht linear mit der Größenentwicklung eines Projektes steigen. So sind bestimmte Bauteile unabhängig von der Größe zu sehen bzw. diese vergrößern sich (z.B. bei technischen Anlagen wie Heizung oder Lüftung) zumeist nicht linear, sondern in Ausbaustufen entsprechend dimensionierter Anlagen.


Dies gilt ebenfalls für das Verhältnis der Kostengruppen 300 zu der Kostengruppe 400. Ein hoch technisiertes Gebäude wie ein Universitätsklinikum oder ein Laborgebäude beansprucht deutlich mehr Technikkosten als Kosten für baukonstruktive Elemente. Im Gegensatz hierzu sind beispielsweise einfache Lagerhallen stark durch die Kostengruppe 300 geprägt.


Entsprechend ist also die Funktion entscheidend für das Verhältnis der Kostengruppen zueinander. Hierbei können Kosten auch durch effiziente Grundrissgestaltung und Minimierung von nicht erforderlichen Flächen oder Verkehrsflächen eingespart werden.


Die Kubatur bzw. Form eines Gebäudes kann ebenfalls eine große Rolle für die Höhe der Bauwerkskosten spielen. Je freier und damit weniger standardisiert die Kubatur des Gebäudes ist, umso aufwendiger ist auch die Herstellung, da oft Sonderlösungen und Einzelanfertigungen notwendig werden.


In diesem Zusammenhang sollte auch die Bedeutung der Geschosshöhe erwähnt werden. Hohe Räume und daraus resultierend entsprechende Geschosshöhen vergrößern die Kubatur und führen in der Folge zu höheren Bauwerkskosten. Sind diese Geschosshöhen aus gestalterischen oder repräsentativen Gründen notwendig (z.B. das Foyer eines Hotels), sollte versucht werden, zumindest in den oberen Geschossen einen Ausgleich durch Reduzierung der Geschosshöhen auf das geforderte gesetzliche Mindestmaß herzustellen.


Auch der Zeitfaktor hat Einfluss auf die Kosten. Einige Terminpläne mit notwendigen Beschleunigungen, funktionsbedingte Einschränkungen der Arbeitszeiten (z.B. Umbau im laufenden Betrieb) sowie Bauzeitverzögerung oder Stillstandzeiten führen zu einem Anstieg der Baukosten. Gegebenenfalls ergeben sich auch gesetzliche Änderungen (Anfang 2007 stieg die Mehrwertsteuer). Sind gerade bei zeitlich engen Bauprojekten auch die Planungsleistungen nicht ausreichend koordiniert, führen eventuelle Schnittstellenprobleme (nicht berücksichtigte Durchbrüche, zu späte Planungsergebnisse im Baufortschritt etc.) zu Kostensteigerungen.


Wenn der Bauplatz besondere Maßnahmen bedingt oder die örtlichen Verhältnisse zur Durchführung der Baumaßnahme beengt bzw. durch Störungen beeinflusst sind, sollten diese Einflüsse in die Kostenermittlung einfließen. Beispielsweise können schwierige Baugrund- und Gründungsverhältnisse oder nicht ausreichende Baustelleneinrichtungsfläche Erschwernisse darstellen.


Sind hohe Qualitäten der Bauteile und teure Materialien gefordert, so sind diese bei der Kostenermittlung zu berücksichtigen. Ein Bodenbelag aus Naturstein ist um ein vielfaches teurer als beispielsweise Laminat oder Linoleum. Auch Begrifflichkeiten wie ‘mittlere Qualität‘ oder ‘gehobener Standard‘ können zu Beginn eines Projektes im Detail zu unterschiedlichen Interpretationen durch den Architekten einerseits und den Bauherren andererseits führen.


Die Kostenermittlungsverfahren müssen dazu geeignet sein, diese jeweils sehr unterschiedlich wirkenden Kosteneinflüsse in der Ermittlung zu berücksichtigen. Da mit fortschreitender Pla-nung auch die verwertbaren Informationen für die Kostenermittlungen zunehmen, steigen folgerichtig auch der Differenzierungsgrad der Kostenermittlungsverfahren und ihre Genauigkeit.


In der Marktwirtschaft wird der Faktor ‘Markt‘ immer besonders problematisch sein. Konjunkturelle Veränderungen bringen starke Preisänderungen mit sich. In Zeiten der Hochkonjunktur können die Preise 20 % über den Vorjahrespreisen liegen, während der Baupreisindex (eine langfristige Tendenzaussage) nur 6 % Preissteigerung ausweist. Die verschiedenen Markteinflüsse können zusammen wirksam werden, sie können sich überlagern, aber auch kompensieren. Die Folge ist, dass Kostenkennwerte, die durch Auswertung fertiggestellter Maßnahmen gewonnen werden, zwangsläufig deutliche Streuungen aufweisen. Das ist eine Tatsache, die man sehen und der man Rechnung tragen muss.[34]

Flächen- und Raumermittlung[Bearbeiten]

Die Flächen- und Raumermittlung dient bei Gebäuden folgenden Aufgaben:

• Sie unterstützt die Beschreibung des Gebrauchswertes.
• Sie dient der Kostenermittlung in frühen Phasen und der Preisbildung bei Pauschalpreisen, indem sie die Flächen oder de Kubatur als zugrunde liegende Mengen liefert.
• Sie liefert die Kennzahlbasis für die Ableitung und Handhabung von Kosten- und Preiskennzahlen und ebenso für Aufwandskennzahlen in Kalkulationen, für den Stoffverbrauch und in der Arbeitsvorbereitung.
• Sie liefert die Kennzahl- und Berechnungsbasis für die Bildung von Mietpreisen und die Darstellung der Nutzungskosten.
• In der Wertermittlung von Gebäuden und bebauten Grundstücken liefert sie die Mengenbasis.


Diese fünf Grundfunktionen verleihen der Flächen- und Raumermittlung in der Planung, der Kostenermittlung und in der Kostenanalyse und Kostenberichtserstattung von der Planung über die Bauausführung bis zur Bauwerksnutzung ein großes Gewicht.


Mengenermittlungen[Bearbeiten]


Abb. 17: Gliederung der Grundfläche

Grundflächen und Rauminhalte sind relevante Parameter bei der Planung, Erstellung und Nutzung von Gebäuden, die beispielsweise folgenden Aufgaben dienen:

• Beschreibung des Gebäudes,
• Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Herstellungskosten,
• Vergleich von Varianten bzw. Gebäuden,
• Bildung von Planungs- und Kostenkennwerten,
• Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Nutzungskosten,
• Bildung des Mietpreises sowie
• Ermittlung des Wertes von Gebäuden und bebauten Grundstücken.
Abb. 18: Gliederung des Rauminhaltes

Bei der behandelten Kostenplanung – Ermittlung, Kontrolle und Steuerung des Herstellungskosten – werden Bezugseinheiten und deren Messvorschriften für Kostengruppen nach DIN 276 in DIN 277 (siehe Abbildungen 17 und 18) – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau definiert. Damit bildet die DIN 277 neben der DIN 276 die entscheidende Grundlage für die Kostenplanung im Hochbau.


Sowohl Grundflächen als auch Rauminhalte sind getrennt nach folgenden 3 Bereichen zu ermitteln:

a) überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
b) überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Loggia, Carport, Luftgeschoss, Laubengang, überdeckter Balkon)
c) nicht überdeckt (z.B. Dachgarten, nicht überdeckter Balkon)

Bei Kostenermittlungen wird fast ausnahmslos der ‘Bereich a‘ herangezogen.


Brutto-Grundfläche (BGF)[Bearbeiten]


„Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und deren konstruktive Umschließungen. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken. Die Brutto-Grundfläche gliedert sich in Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche.“[35]


Die Brutto-Grundfläche ist eine der wichtigsten Maßeinheiten für die Schätzung von Baukosten. Bei der BGF handelt es sich um die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Darin eingeschlossen sind die Konstruktionsgrundflächen. Die Einheit beträgt Kosten/m² BGF.


Für die Berechnung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz, in Fußbodenhöhe anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.


Brutto-Grundflächen des zweiten Bereiches sind an den Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur senkrechten Projektion ihrer Überdeckung zu rechnen.


Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen dem ersten und dem zweiten Bereich liegen, sind zum ersten Bereich zu rechnen.


Netto-Grundfläche (NGF)[Bearbeiten]


„Die Netto-Grundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9. Sie schließt die Grundflächen ein von:

• freiliegenden Installationen,
• fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. von Öfen, Heiz- und Klimageräten, Bade- oder Duschwannen,
• nicht raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen,
• Einbaumöbeln,
• nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern,
• Installationskanälen und -schächten sowie Kriechkellern über 1,0 m² lichtem Querschnitt, Aufzugsschächten.“[36]


Bei der Berechnung der Netto-Grundfläche sind die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen unter Schrägen mit lichten Raumhöhen

• von mindestens 1,5 m
• unter 1,5 m

stets getrennt zu ermitteln.


Für die Ermittlung der Netto-Grundflächen bzw. der Nutz-, Funktions- oder Verkehrsflächen im Einzelnen sind die lichten Maße der Räume in Fußbodenhöhe ohne Berücksichtigung von Fuß-, Sockelleisten oder Schrammborden anzusetzen.


Netto-Grundflächen des zweiten Bereiches sind an den Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur senkrechten Projektion ihrer Überdeckungen zu rechnen. Die Grundflächen von Treppenräumen und Rampen sind als Projektion auf die darüberliegende Grundrissebene zu berechnen, soweit sie sich nicht mit anderen Grundflächen überschneiden. Grundflächen unter der jeweils ersten Treppe oder unter der ersten Rampe werden derjenigen Grundrissebene zugerechnet, auf der die Treppe oder Rampe beginnt. Sie werden ihrer Nutzung entsprechend zugeordnet.


Die Grundflächen von Aufzugsschächten und von begehbaren Installationsschächten werden in jeder Grundrissebene, durch die sie führen, berechnet.


Nutzfläche (NF)[Bearbeiten]


„Summe der Grundflächen mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 7.“[37]


Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, die der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Die Bezugsgröße der Nutzfläche wird bei komplexen Projekten (Krankenhausbau, Industrieprojekte, Bürogebäude) im Zusammenhang einer Erstellung eines Raumprogrammes häufig als Grundlage für die Kostenschätzung angewendet. Spätestens zur Entwurfsplanung wird in solchen Fällen die Basis der Kostenermittlung häufig gewechselt. Dann wird auf Grundlage von Kosten/m³ BRI oder Kosten/m² BGF gearbeitet.


Technische Funktionsfläche (TF)[Bearbeiten]


„Summe der Grundflächen mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 8. Sofern es die Zweckbestimmung eines Bauwerks ist, eine oder mehrere betriebstechnische Anlagen unterzubringen, die der Ver- und Entsorgung anderer Bauwerke dienen, z. B. bei einem Heizhaus, sind die dafür erforderlichen Grundflächen jedoch Nutzflächen nach DIN 277-1:2005-02 Tabelle 1, Nr. 7.“[38]


Verkehrsfläche (VF)[Bearbeiten]


„Summe der Grundflächen mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 9. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen z.B. Gänge zwischen Einrichtungsgegenständen, zählen nicht zur Verkehrsfläche.“[39]


Konstruktions-Grundfläche (KGF)[Bearbeiten]


„Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes, z. B. von:

• Wänden,
• Stützen, Pfeilern,
• Schornsteinen,
• raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen,
• Installationshohlräumen der aufgehenden Bauteile,
• Wandnischen und -schlitzen,
• Wandöffnungen, z. B. Türen, Fenster, Durchgänge,
• Installationskanälen und -schächten sowie Kriechkellern bis 1,0 m² lich-tem Querschnitt.

Die Konstruktions-Grundfläche ist die Differenz zwischen Brutto- und Netto-Grundfläche.“[40]


Brutto-Rauminhalt (BRI)[Bearbeiten]


„Summe der Rauminhalte des Bauwerks über Brutto-Grundflächen. Der Brutto-Rauminhalt wird von den äußeren Begrenzungsflächen der konstruktiven Bauwerkssohle, der Außenwände und der Dächer einschließlich Dachgauben und Dachoberlichtern umschlossen. Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von:

• Tief- und Flachgründungen,
• Lichtschächten,
• Außentreppen,
• Außenrampen,
• Eingangsüberdachungen,
• Dachüberständen soweit sie nicht Überdeckungen für Bereich b nach 4.1.2 darstellen,
• auskragenden Sonnenschutzanlagen,
• über den Dachbelag aufgehenden Schornsteinköpfen, Lüftungsrohren und -schächten.“[41]


Der BRI ist eine wichtige Ausgangsgröße für Baukostendatenbanken und Vergleichsmaßstäbe. Er bezeichnet den Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerkes umschlossen wird. Bemerkenswert ist, dass die Fundamente (insbesondere die Tiefgründung) nicht zum BRI gehören. Damit wird eine bessere Vergleichbarkeit gewährleistet. Bei einer Kostenschätzung auf Grundlage der Kosten/m³ BRI eines Vergleichsbauwerkes ist ein ergänzender Ansatz für die Gründung erforderlich. Insbesondere bei Tiefgründungen wird diese Besonderheit deutlich. Tiefgründungen können in verschiedenen Fällen 10-15 % der gesamten Baukosten ausmachen.


Der Brutto-Rauminhalt ist aus den berechneten Brutto-Grundflächen und den dazugehörigen Höhen zu errechnen. Als Höhen für die Ermittlung des Brutto-Rauminhaltes gelten die senkrechten Abstände zwischen den Oberflächen des Bodenbelages der jeweiligen Geschosshöhe bzw. bei Dächern die Oberfläche des Dachbelages.


Bei Luftgeschossen gilt als Höhe der Abstand von der Oberfläche des Bodenbelages bis zur Unterfläche der darüberliegenden Deckenkonstruktion.


Bei untersten Geschossen gilt als Höhe der Abstand von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle bis zur Oberfläche des Bodenbelages des darüberliegenden Geschosses. Für die Höhen des dritten Bereiches sind die Oberkanten der diesem Bereich zugeordneten Bauteile, z.B. Brüstungen, Attiken oder Geländer maßgebend.


Bei Bauwerken oder Bauwerksteilen, die von nicht senkrechten und/oder nicht waagerechten Flächen begrenzt werden, ist der Rauminhalt nach entsprechenden Formeln zu berechnen.


Netto-Rauminhalt (NRI)[Bearbeiten]


„Summe der lichten Rauminhalte aller Räume, deren Grundflächen zur Netto-Grundfläche gehören. Nicht zum Netto-Rauminhalt gehören z. B. der Rauminhalt über abgehängten Decken, in Doppelböden und in mehrschaligen Fassaden.“[42]


Konstruktions-Rauminhalt (KRI)[Bearbeiten]


„Summe der Rauminhalte der Bauteile, die Netto-Rauminhalte umschließen. Der Konstruktions-Rauminhalt schließt die Rauminhalte ein von:

• abgehängten Decken,
• Doppelböden,
• mehrschaligen Fassaden,
• Installationskanälen und -schächten mit einem lichten Querschnitt bis 1,0 m².

Der Konstruktions-Rauminhalt ist die Differenz zwischen Brutto-Rauminhalt und Netto-Rauminhalt.“[43]


Quellen[Bearbeiten]

  1. Wöhe, Günter: Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, München 2000, S.863
  2. Blecken, Udo; Hasselmann, Willi: Kosten im Hochbau, Köln 2007, S.27
  3. DIN 276 Kosten im Hochbau
  4. HOAI §15(2) Leistungsbild Objektplanung für Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten
  5. DIN 276 Kosten im Hochbau
  6. Werner, Ulrich; Pastor, Walter: Der Bauprozess, Köln 2008, S. 1104
  7. DIN 276 Kosten im Hochbau
  8. Werner, Ulrich; Pastor, Walter: Der Bauprozess, Köln 2008, S. 1105
  9. Ruf, Hans-Ulrich: Kosten im Hochbau, Aachen 1990, S. 1111
  10. Neddermann, Rolf: Kostenermittlung im Altbau, Köln 2007, S. 29
  11. DIN 276 Kosten im Hochbau
  12. Werner, Ulrich; Pastor, Walter: Der Bauprozess, Köln 2008, S. 1105
  13. Vgl. Neddermann, Rolf: Kostenermittlung im Altbau, Köln 2007, S. 32
  14. DIN 276 Kosten im Hochbau
  15. Vgl. Neddermann, Rolf: Kostenermittlung im Altbau, Köln 2007, S. 34
  16. Vgl. Ruf, Hans-Ulrich: Kosten im Hochbau, Aachen 1990, S. 1112
  17. Vgl. Werner, Ulrich; Pastor, Walter: Der Bauprozess, Köln 2008, S. 1105
  18. DIN 276 Kosten im Hochbau
  19. HOAI §15(2) Leistungsbild Objektplanung für Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten
  20. BKI Baukosten Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude
  21. BKI Baukosten Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude
  22. Kochendörfer, Bernd; Liebchen, Jens H.; Viering, Markus G.: Bau-Projekt-Management, Wiesbaden 2007, S. 146
  23. Blecken, Udo; Hasselmann, Willi: Kosten im Hochbau, Köln 2007, S. 106
  24. BKI Baukosten Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude
  25. BKI Baukosten Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude
  26. BKI Baukosten Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude
  27. BKI Baukosten Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude
  28. BKI Baukosten Teil 2 Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente
  29. BKI Baukosten Teil 2 Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente
  30. BKI Baukosten Teil 2 Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente
  31. BKI Baukosten Teil 3 Statistische Kostenkennwerte für Positionen
  32. Diederichs, Claus-Jürgen; Hepermann, Heinrich: Kostenermittlung im Hochbau durch Kalkulation von Leitpositionen – Rohbau und Ausbau, Bonn-Bad Godesberg, 1986, S. 1986
  33. Vgl. Elwert, Ulrich: BKI Handbuch Kostenplanung im Hochbau, Stuttgart 2003, S. 90
  34. Vgl. Elwert, Ulrich: BKI Handbuch Kostenplanung im Hochbau, Stuttgart 2003, S. 91
  35. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.1
  36. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.1.1
  37. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.1.1.1
  38. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.1.1.2
  39. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.1.1.3
  40. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.1.2
  41. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.2
  42. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.2.1
  43. DIN 277-1:2005-02 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Abschnitt 3.2.2