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Aus Deutschland in die USA umziehen: Immobilienerwerb

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Immobilienerwerb

Eine „Painted Lady“ sollte nur kaufen, wer sich nicht vor hohen Instandhaltungskosten fürchtet.
Die Einstandsklasse: Wohnen im Container. Ein Eigenheim wie dieses können Sie per Katalog bestellen.
Einfamilienhaus der unteren Mittelklasse. Wahrscheinlich etwas für Heimwerker.
Eigenheim der oberen Mittelklasse. Erbaut im Craftsman-Stil.
Luxuriöses Wohnen im modernen ...
... und im klassischen Stil.
Ein Kamin gehört in amerikanischen Wohnhäusern zur Standardeinrichtung.
Heizkörper sind kleiner und dezenter als in Europa, häufig jedoch sehr breit.

Eigenheim oder nicht? Plan A und Plan B

Das Wohnen im Eigenheim ist in den USA weitaus üblicher als in Deutschland. In vielen Landesteilen ist es auch viel erschwinglicher. Wenn genug Einkommen oder Vermögen vorhanden ist und der Plan A, mit dem man aus Deutschland angereist ist, funktioniert, spricht nichts dagegen, ein Haus zu kaufen. Plan A greift, wenn Arbeitgeber und Arbeitnehmer dauerhaft glücklich miteinander sind und es dem Unternehmen immer gut geht.

Bevor man in den USA ein Haus kauft, sollte man aber auch den Plan B einmal durchdacht haben. Dieser greift, wenn das Start-up pleite geht oder wenn die große Traditionsfirma, bei der man eingestiegen ist, nach einer rauschhaften Einstellungswelle wieder Bodenkontakt erlangt und Massenentlassungen durchführen muss. Im worst case sitzt man dann auf einer belasteten Immobilie, die unverkäuflich ist, weil alle anderen Entlassenen ihre Häuschen ebenfalls zu verkaufen suchen. Einfach darin wohnen bleiben kann man nicht, weil mit dem Job auch das Visum verloren gegangen ist. Was bleibt, sind nicht nur die monatlichen Raten an die Bank, sondern auch die Belastung durch Property Tax und School Tax, die selbst dann weiter gezahlt werden müssen, wenn das Haus leer steht. Als kurz nach 2000 die Telecom-Bubble geplatzt ist, sind – so wird erzählt – viele aus dem Ausland frisch Eingestellte einfach wieder abgereist und haben den Banken wortlos ihre mit Hypotheken belasteten Häuser zurückgelassen, Schlüssel im Haustürschloss steckend.

Eine Möglichkeit, sich gegen dieses in den USA gar nicht so ungewöhnliche Szenario etwas abzusichern, ist der frühzeitige Erwerb einer Green Card. Mehr darüber im Kapitel Bürgerrechte und -pflichten.

Makler

In den meisten Fällen wird ein Immobilienkauf aber nicht bereut.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft man in den USA am komfortabelsten über einen Makler (realtor, real estate agency), zumal die Vermittlungsgebühr in den USA nicht vom Käufer, sondern vom Verkäufer getragen wird. Beim ersten Gespräch erhält man vom Makler meist eine Auswahl von Kurzbeschreibungen in Frage kommender Häuser. Da im Informationsmaterial auch die Adressen angegeben sind, kann man die Häuser zunächst auf eigene Faust von außen besichtigen, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Darüber hinaus wird der Makler Sie zu Besichtigungstouren einladen, bei denen Sie auch das Innere der Häuser sehen können. Die Eigentümer lernt man dabei übrigens nicht kennen, da die Makler davon ausgehen, dass Kaufinteressenten sich in Abwesenheit der Bewohner behaglicher und weniger befangen fühlen.

Natürlich kann man ein Haus auch ohne Makler kaufen, aber damit verzichtet man auch auf wertvolle Beratungsleistungen z. B. bei den Vertragsformalitäten.

Haustypen

Die weitaus meisten amerikanischer Einfamilienhäuser sind einzeln stehend (single homes) und besitzen einen mehr oder weniger großen Garten (backyard). Nur in Städten findet man Wohnhäuser, die Wand an Wand zum Nachbarhaus stehen (town house, town home). Je nach Etagenzahl unterscheidet man zwischen one story (1-geschossig), two-story (2-geschossig) usw. In einem split level home liegen einzelne Bereiche des Hauses auf unterschiedlichen Niveaus, sodass Sie von einem Raum zum nächsten gelegentlich über eine kurze Treppe gelangen. Hinter der Bezeichnung Duplex verbirgt sich eine Haushälfte, die eine eigene Wohneinheit bildet. Abgesehen davon, dass ein solches Haus zwei Eingänge besitzt, ist es äußerlich von einem Einfamilienhaus nicht zu unterscheiden.

Ausstattung

Grundrisszeichnungen existieren leider nur in den wenigsten Fällen. Die Größe von Wohnungen und Häusern wird durch die Fläche (Quadratfuß, square feet, abgekürzt sq. ft. oder SF) und als Zahl der Schlafzimmer und Badezimmer angegeben. Darüber hinaus gibt es stets eine Küche und mindestens einen Wohnraum. Da Wohnräume und Küche in amerikanischen Häusern mehr oder weniger fließende Übergänge bilden, ist eine Umnutzung von Wohnräumen in Schlafzimmer weitgehend ausgeschlossen. Um ein abgeschlossenes Arbeitszimmer zu erhalten, sollte man ein Schlafzimmer mehr einplanen und dieses dann entsprechend umfunktionieren.

Auch in den wärmeren Bundesstaaten besitzen die meisten Wohnhäuser einen Kamin, der entweder mit Holz oder mit Gas betrieben wird. Gaskamine gelten aufgrund der Holzbauweise als sicherer und sind preiswerter im Verbrauch, besitzen jedoch nicht den Charme eines offenen Feuers. Ein offener Holzkamin ist auf jeden Fall dekorativer; vergessen Sie aber die Idee, durch den Betrieb eines Kamins ihre Heizkosten zu senken. Das Verfeuern im offenen Kamin ist das Unwirtschaftlichste, was man mit Brennholz anfangen kann, denn der größte Teil der Hitze gelangt gar nicht in den Raum, sondern wird gleich zum Schornstein herausgeblasen. Sie können die Effizienz eines offenen Kamins jedoch deutlich erhöhen, indem Sie ein Fireplace Insert einbauen lassen.

In wärmeren Bundesstaaten, in denen die Heizperiode kurz ist, verlässt man sich manchmal auf Elektroheizungen. Die meisten amerikanischen Häuser werden jedoch mit Gas geheizt. Wenn ein Keller vorhanden ist, steht die Heizungsanlage dort, sonst in einem Wirtschaftsraum. Von der Zentraleinheit in die Räume gelangt die Wärme entweder durch ein System aus Wasserrohren und Heizkörpern (Radiators) oder als Heißluft durch Schächte (Forced air), deren Ausgänge in der Raumdecke, in den Wänden oder auch im Boden liegen können. Forced air hat den Vorteil, dass die Luftschächte im Sommer auch für den Betrieb einer zentralen Klimaanlage genutzt werden können, das Rauschen der Anlage im Betriebszustand ist jedoch nicht jedermanns Sache. Auch den Betrieb einer zentralen Klimaanlage sollte man sich vor allem bei schmalem Budget genau überlegen, weil es – ebenso wie bei der Heizung – nicht möglich ist, die Temperatur von Raum zu Raum unterschiedlich zu regeln. Am Ende kühlt man für viel Geld das ganze Haus, obwohl man vielleicht nur kühle Schlafzimmer braucht.

Mitteleuropäer, die die USA bisher nur durch Sommerurlaube kennengelernt haben, sind meist überrascht, wie schneereich die nördlichen Bundesstaaten im Winter sind, wie kalt es werden kann und wie lange der Winter hier dauert. Wenn Sie in Massachusetts oder Illinois ein Haus mit einer langen Garagenauffahrt kaufen, sollten Sie darauf gefasst sein, an vielen Wintermorgen Hunderte von Kilo Schnee schaufeln zu müssen, bevor Sie Ihr Auto vom Grundstück fahren können. In den schneereichen Landesteilen bekommen Sie generell den besten Eindruck von den Vorzügen und Nachteilen eines Hauses im Winter, weil Sie aus der Schneemenge, die auf dem Dach liegen bleibt, auch ersehen können, wie gut das Haus isoliert ist.

Die Kücheneinrichtung ist in amerikanischen Häusern meist fest eingebaut und wird vom Verkäufer im Normallfall nicht mitgenommen. Das schließt auch Einbaugeräte wie Herd, Backofen und Geschirrspülmaschine ein. Auch Lampen in Küche, Waschküche, Bädern, Fluren, Garage usw. verbleiben meist (v. a. wenn es keine besonders dekorativen Stücke sind). Dasselbe gilt für alles „Maßgeschneiderte“ wie Jalousien, Rollos, Einbauregale usw. Freistehende Geräte wie Kühlschränke, Mikrowellengeräte, Waschmaschinen und Wäschetrockner werden dagegen meist mitgenommen. Genaue Auskunft erhalten Sie beim Makler.

Finanzierung

Wenn man nicht genügend Eigenkapital mitbringt, um den Kaufpreis vollständig selbst zu tragen, holt man rechtzeitig Angebote für einen Bankkredit (home loan, home mortgage) ein. Die Konditionen unterscheiden sich erheblich, nicht nur hinsichtlich des Zinssatzes. Entscheiden muss man sich auch zwischen Krediten mit unterschiedlicher Laufzeit bzw. mit festem oder variablem Zinssatz. Bei einigen Krediten steht es Ihnen frei, durch freiwillige Einmalzahlungen die Laufzeit zu verkürzen, bei anderen bleiben Sie streng an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Immer fallen bei der Gewährung eines Bankkredits Gebühren (closing costs) an, die sich von Anbieter zu Anbieter erheblich unterscheiden können, und deren volle Höhe man oft erst erfährt, wenn der Kreditvertrag bereits unter Dach und Fach ist. Verbreitet ist unter Hauseigentümern – vor allem in Zeiten sinkender Zinsen – die Refinanzierung von Krediten, d. h. der Wechsel auf einen Kredit mit günstigeren Konditionen. Dabei muss man abwägen, ob die closing costs sich amortisieren, d. h. durch die Zinsersparnis mittelfristig abgefangen werden.

Kauf

Wenn Sie sich für ein Haus entschieden und sich – über den Makler – mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, wird ein technischer Sachverständiger (house inspector) mit einer Inspektion des Hauses beauftragt, um technische Mängel festzustellen (Schäden an Wasserleitungen, Elektrik, Heizung, Termitenbefall, Radonverseuchung usw.). Diese Hausinspektion ist kein Ersatz für eine gründliche Besichtigung des Hauses durch den Kaufinteressenten, weil viele Positionen, die Ihnen als Käufer wichtig sind (z. B. moderne, gut schließende und isolierende Fenster, eine gute Dach- und Wandisolation) nicht auf der Checkliste stehen. Und der Hausinspektor prüft z. B. bei Heizung und Klimaanlage vor allem die technische Sicherheit und Funktionstüchtigkeit und nicht so sehr das Alter der Anlage oder gar ihre Verbrauchseffizienz. Häuser, die älter als 30 Jahre sind, entsprechen meist nicht dem modernen Stand der Isolationstechnik und sind im Unterhalt sehr teuer; oft fehlt eine Isolierung ganz. Da Häuser in den USA aus Holz und grundlegend anders gebaut sind als Häuser in Deutschland, ist es kein Fehler, noch vor einem Kauf ein Handbuch anzuschaffen, mit dessen Hilfe man sich einen Eindruck von der amerikanischen Bauweise verschafft und das später als Nachschlagewerk für Reparaturen oder Umbauten benutzt werden kann.

Den Abschluss des Kaufs bildet ein Termin beim Rechtsanwalt (Closing), bei dem Sie meist zum ersten (und zum letzten) Mal den Verkäufern begegnen werden. Bei diesem Termin werden Hauspapiere und Schlüssel übergeben. Da das Haus zum Zeitpunkt des Closing übergabebereit sein sollte, ist es üblich, unmittelbar zuvor eine letzte Hausbegehung vorzunehmen, bei der der Käufer sich vergewissern kann, dass Gegenstände, die laut Kaufvertrag im Hause verbleiben sollen, tatsächlich noch vorhanden sind.

Unterhaltskosten

Regelmäßige Kosten, die ein Haus – über Betriebs- und Erhaltungskosten und die Abzahlung der Mortgage hinaus – verursacht, sind die Property Tax und die School Tax. Die Höhe dieser Steuern hängt vom geschätzten Marktwert der Immobilie ab, die mit dem Preis, den Sie als Käufer tatsächlich bezahlt haben, übrigens nur wenig zu tun hat. Die Property Tax wird als eine Art Grundsteuer von Bezirken (counties) oder Städten (cities, towns, villages) erhoben. Die School Tax, die der Schuldistrikt (school district) erhebt, ist eine zweckgebundene Steuer zur Finanzierung der öffentlichen Schulen. Ob Sie Kinder haben, spielt dabei keine Rolle. Wenn Sie jedoch Kinder im schulpflichtigen Alter haben, sind Sie möglicherweise eher bereit, in einen teuren Schuldistrikt zu ziehen, da hier die Schulen besser ausgestattet sind als in preiswerteren Wohngebieten.

Siehe auch

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